Nếu quản lý không tốt, 30.000 tỉ "phá băng" BĐS sẽ như "muối bỏ bể"

Mới đây Bộ Xây dựng và  Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) ký kết Thỏa thuận phối hợp triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015 với gói tín dụng cho vay lên tới 30.000 tỷ đồng. 

Theo đó, doanh số cho vay tối đa đối với chủ đầu tư thực hiện dự án là 10.500 tỷ đồng (chiếm 35% gói tín dụng); Mức cho vay tối đa là 70% trên tổng mức đầu tư của dự án; Lãi suất cho vay bằng lãi suất của Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB); Thời gian cho vay tối đa 5 năm.

Lễ ký kết giữa Bộ Xây dựng và BIDV về việc hợp tác triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội ảnh TTXVN

Đối với người mua nhà, doanh số cho vay tối đa là 19.500 tỷ đồng (chiếm 65% gói tín dụng); Mức cho vay tối đa là 85% trên giá trị căn nhà; Lãi suất cho vay thấp hơn 10% (khoảng 6% tức chỉ bằng 90%) so với mặt bằng lãi suất cho vay bình quân các tổ chức tín dụng; mức lãi suất có thể thấp hơn trong trường hợp Nhà nước có cơ chế hỗ trợ; Thời gian cho vay tối đa 15 năm.

Đây có thể nói là một động thái nhằm kích cầu tiêu dùng thị trường BĐS sôi động trở lại. Tuy nhiên, trong cuộc trò chuyện với báo đện tử Giáo dục Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ Xây dựng hiện đang là Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Số tiền 30.000 tỉ tuy lớn nhưng nếu nói từ đó để “giải cứu” BĐS là không thể thậm chí nếu ta làm và quản lý việc vay không tốt để xảy ra hiện tượng lợi dụng chính sách, cơ chế “xin…cho” thì 30.000 tỉ chỉ như “muối bỏ bể”.

TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ Xây dựng hiện đang là Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

TS Phạm Sỹ Liêm: Ở thời điểm hiện tại cho vay với mức lãi xuất 6% thời gian vay trong khoảng thời gian dài 10 năm theo tôi là rất hợp lý, lẽ tất nhiên nếu mức lãi xuất giảm xuống hơn nữa thì càng tốt. Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là ai cho vay? Ở đây muốn nói là Nhà nước cho vay thông quan các ngân hàng bằng cách chuyển tiền đến cho các ngân hàng thương mại nhà nước đứng ra cho vay.

Vì thế đặt ra vấn đề là có tiền để chuyển không? Chúng ta cứ nói là 30.000 tỉ đồng nhưng đây là một số tiền rất lớn. Tôi được biết ngân sách hiện nay của nhà nước hạn hẹp nên nhiều dự án hiện nay còn nợ tiền bên B chưa thanh toán được như trong lĩnh vực giao thông. Vì thế muốn thực hiện điều này cần một khoảng thời gian dài chứ không thể thực hiện ngay.

TS Phạm Sỹ Liêm: Cũng không hẳn là khó khả thi nhưng rõ ràng từ lúc có quyết định, sau đó là hệ thống thông tư hướng dẫn, đến khi có tiền, sau đó chuyển tiền đền các ngân hàng rồi xem xét đối tượng cho vay…Như thế để thấy rằng để thực hiện được việc này tôi nghĩ là còn khá lâu nữa. 

Theo tôi, nếu có vốn thật thì dự án dành 30.000 tỉ phát triển ở xã hội của Chính phủ sớm nhất cũng phải đến quý 3 năm nay với triển khai được hoặc có thể là lâu hơn nên cần mất 1-2 năm mới có thể hoàn thành.

Về đối tượng cho vay ở đây bàn đến hai đối tượng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân. Với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì hỗ trợ cho vay chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Thứ hai là người cần có nhu cầu vay tiền mua nhà để ở. Theo kế hoạch đến năm 2023 các ngân hàng thương mại sẽ hoàn thành thu lại tiền để trả lại cho Ngân hàng Nhà nước, như vậy có nghĩa là số tiền 30.000 tỉ đồng sẽ được giải ngân hết trong năm 2013. Tôi cho rằng kế hoạch cho vay 30.000 tỉ trong năm nay và tính toán thu hoàn tiền vào 2023 là không thể thực hiện được. 

TS Phạm Sỹ Liêm: Thực ra số tiền 30.000 tỉ đồng tương đương khoảng gần 1.5 tỉ USD là số tiền rất lớn. Nhưng thực chất thị trường BĐS đang tồn đọng bao nhiêu thì chưa có con số cụ thể. Tôi thấy có thông tin là riêng TP.HCM thị trường BĐS tồn đọng đã lên đến 30.000 tỉ đồng, ở Hà Nội con số này còn lớn hơn. Thậm chí có thông tin cho rằng thị trường BĐS trong nước còn tồn đọng đến 112.000 tỉ đồng. 

Tuy chưa xác định thông tin do thị trường BĐS của chúng ta hiện nay chưa minh bạch nhưng có thể thấy rằng số tiền 30.000 tỉ tuy lớn nhưng nếu nói từ đó để “giải cứu” BĐS là không thể thậm chí nếu ta làm và quản lý việc vay không tốt để xảy ra hiện tượng lợi dụng chính sách, cơ chế “xin…cho” thì 30.000 tỉ chỉ như “muối bỏ bể”. 

TS Phạm Sỹ Liêm: Theo tôi trước hết chúng ta nên xác định lại khái niệm nhà ở xã hội, ở đây nói đền nhà ở xã hội là nhà ở giá thấp bán có điều kiện cho cả người vay tiền để phát triển kinh doanh cũng cần có điều kiện đến người vay tiền mua nhà để ở cũng phải có điều kiện. Tóm lại đây là loại nhà chính sách.

Theo ý của tôi hiện nay thị trường đang thiếu phân khúc nhà ở giá thấp. Vì thế Chính phủ nên có chính sách khuyến khích việc chuyển đổi hoặc phát triển mới phân khúc nhà ở giá thấp. Vậy chính sách khuyến khích như thế nào, có thể Chính phủ ưu tiên nếu doanh nghiệp phát triển theo phân khúc nhà ở giá thấp thì sẽ ưu tiên cho vay với mức lãi xuất thấp, lãi xuất ưu đãi kèm theo đó giá đất sẽ có điều chỉnh. 

Nhưng quan trọng hơn hết là phải có người mua, nếu xây nhà giá thấp mà không bán được thì cũng như không vì thế người vay tiền phát triển nhà ở giá thấp ở đây là doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải điều tra kỹ nhu cầu thị trường, địa điểm… Làm rõ số lượng, nhu cầu thực là bao nhiêu, người cần nhà thực sự rồi sau đó là các vấn đề về giao thông, trung tâm thương mại, trường học…Thì với có thể phát triển bền vững tránh sa lầy vào đầu tư theo kiểu phong trào, đầu tư theo chính sách.

Hơn nữa trong hộ trợ tiền cho vay cũng cần phân định rõ ai vay bao nhiêu để có chính sách ưu tiên. Lấy ví dụ hiện nay theo kế hoạch người vay tiền mua nhà sẽ được vay tối đa là 85% tổng giá trị căn hộ. Như vậy ta sẽ xem xét nếu ai vay số tiền thấp hơn như 50%,  40%, 30%... giá trị căn hộ sẽ ưu tiên cho vay trước. Như vậy cùng một số tiền này sẽ cho vay được nhiều đối tượng.

Hoàng Lực