Lâu nay, người mua chung cư đã phải đội cái giá đắt đỏ cho những diện tích không phải của mình. Nhiều hộ dân ở chung cư cao cấp Keangnam cho rằng, với giá chung cư cực đắt khi mua cho mỗi căn hộ trên 100m2, số tiền họ chịu thiệt khi phải trả cho... cột và tường thậm chí lên tới tiền tỉ. Trong khi đó, đối với chung cư thường dân có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, các chủ hộ cũng chịu mất trắng vài trăm triệu đồng. Tính ra, mỗi sàn, chủ đầu tư dễ dàng bỏ túi hàng tỉ, tính cả tòa mấy chục tầng thì họ đã có vài chục tỉ đồng mà các chủ hộ đã bỏ ra để... mua tường!
 |
| Kể từ 8/4/2014, khách hàng mua chung cư chỉ tính diện tích đúng với căn hộ, không tính từ tim tường như trước. Ảnh minh họa. |
Kể từ 8/4/2014, khách hàng mua chung cư chỉ tính diện tích đúng với căn hộ, không tính từ tim tường như trước. Như vậy, khách hàng mua chung cư lâu nay chịu thiệt lớn khi phải bỏ tiền tỉ chỉ để... mua tường gạch, trong khi trách nhiệm vẫn bỏ ngỏ!
Thông tư sửa sai
Bộ Xây dựng vừa sửa đổi Thông tư số 16, theo đó bỏ quy định tính diện tích căn hộ theo tim tường vốn đã gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua. Thông tư có hiệu lực kể từ 8/4/2014. Điều này có nghĩa, những người mua chung cư trước 8/4 vẫn bị tính theo cách cũ và họ chịu thiệt nhiều mét vuông cho mỗi căn hộ.
Thông tư 16 trước đây của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích chung cư cho mỗi căn hộ là từ tim tường (phân giữa của bức tường chung cư). Chính vì cách tính này nên diện tích sàn thực tế với diện tích chung cư ghi trong hồ sơ, hợp đồng là khác nhau. Do chung cư có rất nhiều tường bao bọc, phòng trong, phòng ngoài nên diện tích tường cũng không hề nhỏ. Theo các chủ hộ, ví dụ một căn chung cư rộng 100m2 thì diện tích thực tế chỉ trên dưới 90m, còn lại là... tường. Với cách tính này, chủ đầu tư hưởng lãi lớn, trong khi các chủ căn hộ bị thua thiệt khi mua chung cư lại phải trả tiền cho những... bức tường đặc!
Thông tư mới số 03, ngày 20/2/2014 sửa đổi một số nội dung Thông tư 16. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong. Thông tư mới còn yêu cầu các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.
Thông tư có hiệu lực kể từ ngày 8/4 tới và “Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”. Tuy nhiên, ai cũng hiểu, không chủ đầu tư nào lại hoàn tiền để trả lại khách hàng với sự thỏa thuận sau.
Khách hàng mua trước 8/4 thiệt lớn, trách nhiệm vẫn bỏ ngỏ
Như vậy, những người mua căn hộ sau ngày 8/4 sẽ được hưởng lợi với cách tính diện tích chung cư đúng với diện tích sàn thực tế mà không phải trả tiền bao cho các bức tường. Trong khi đó, những người mua chung cư trước 8/4/2014 sẽ chịu thiệt. Bởi trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Thông tư có hiệu lực, thì việc xác định diện tích căn hộ sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ các bên đã ký trước đó.
Các chuyên gia nhận định rằng, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời thì cũng sẽ vẫn không tránh được kiện cáo vì khi các hợp đồng ký từ năm 2010 trở về trước không được hồi tố, quyền lợi người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng. Phần thiệt hại này quy tiền cho mỗi căn hộ là không hề nhỏ. Chẳng hạn, căn hộ 100m2 nếu có đơn giá 20 triệu đồng/m2, hiện người mua phải trả tổng cộng 2 tỷ đồng, trong khi diện tích tường bao đã khoảng 10m2, tức là bị thiệt tới 200 triệu. Trong khi người mua chung cư sau ngày 8/4 căn 100m2 thì được trội hẳn phần tường bao. Đây là số tiền không nhỏ, nhất là trong điều kiện thị trường chung cư ảm đạm, mua bán khó khăn.
Tại phiên giải trình “Việc ban hành văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở” do Ủy ban Pháp luật tổ chức ngày 25/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Bộ Xây dựng đã không sai khi quy định cách tính diện tích căn hộ trong Thông tư 16. Ông nói, Thông tư này không hề mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ, bởi vì luật và nghị định không có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Tuy nhiên, nhiều ý kiến khác không đồng ý lập luận này, cho rằng cách tính của Bộ Xây dựng là ưu ái doanh nghiệp, trong khi người mua nhà chịu thiệt lớn.
Đại biểu Ngô Văn Minh cho rằng: Nếu bây giờ người dân kiện ra tòa án thì ai gây ra thiệt hại người đó phải bồi thường theo Luật Bồi thường nhà nước. Với những hợp đồng không ghi rõ là tính diện tích theo tim tường hay diện tích thông thủy thì hợp đồng đó vô hiệu, tức chủ đầu tư phải bồi thường. Ông cho rằng, quy định như Thông tư 16 trước đây đã gây thiệt hại lớn cho người dân mà họ không được bồi thường là không đúng.
Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật - Bộ Tư pháp cho rằng, cách tính diện tích theo tim tường được quy định trong Thông tư 16 trái với Luật Nhà ở, Nghị định 71 hướng dẫn thực hiện luật này và Bộ luật Dân sự. Dù hướng dẫn 2 cách tính nhưng chủ đầu tư chỉ tính theo tim tường để có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người mua chung cư. Với căn hộ tầng thấp, chỉ riêng cột đã chiếm tới cả chục mét vuông, trong khi cùng diện tích nhưng người ở tầng cao hơn lại có diện tích sử dụng thực tế lớn hơn. Điều này đã tạo ra sự bất bình đẳng xã hội và thiệt thòi về lâu dài cho những người mua phải căn hộ có cột, hộp kỹ thuật trong nhà...
Còn ông Nguyễn Văn Chiến, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, từ Thông tư 16, hàng loạt Sở Tài nguyên và Môi trường đã thắc mắc phải cấp sổ đỏ như thế nào, bởi 2 cách tính này không đồng nhất về số liệu. Sau đó, Bộ đã cử Tổng cục Quản lý đất đai làm việc với Bộ Xây dựng nhưng cũng không giải quyết được.
Thông tư 16 đã được sửa, đó là sự cầu thị của cơ quan quản lý Nhà nước. Nhưng từ đây đang đặt ra nhiều vấn đề. Lâu nay, người mua chung cư đã phải đội cái giá đắt đỏ cho những diện tích không phải của mình. Nhiều hộ dân ở chung cư cao cấp Keangnam cho rằng, với giá chung cư cực đắt khi mua cho mỗi căn hộ trên 100m2, số tiền họ chịu thiệt khi phải trả cho... cột và tường thậm chí lên tới tiền tỉ. Trong khi đó, đối với chung cư thường dân có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, các chủ hộ cũng chịu mất trắng vài trăm triệu đồng. Tính ra, mỗi sàn, chủ đầu tư dễ dàng bỏ túi hàng tỉ, tính cả tòa mấy chục tầng thì họ đã có vài chục tỉ đồng mà các chủ hộ đã bỏ ra để... mua tường! Đây là nghịch lý tồn tại lâu nay, nhiều ý kiến phản đối nhưng nó vẫn mặc nhiên tồn tại. Nay trong giai đoạn chung cư mất giá, người mua ngoảnh mặt thì sự việc mới được cải chính.
Rõ ràng, trách nhiệm sửa sai vẫn bỏ ngỏ. Thêm một bài học mà phần thiệt vẫn không gì khác đang thuộc khách hàng!
