LTS: Đưa ra những phân tích, bình luận liên quan đến vấn đề quản lý đất đai, Đại tá Nguyễn Huy Viện kiến nghị những việc cấp bách cần làm để phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai.
Toà soạn trân trọng gửi đến độc giả bài viết.
Trong nhiều năm qua, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai là một trong những loại hình tham nhũng phổ biến và nghiêm trọng nhất ở nước ta.
Tuy nhiên, dư luận chủ yếu tập trung vào tình trạng tham nhũng trong mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà ít chú ý đến một thực trạng khác đã làm thất thoát hoặc có nguy cơ làm thất thoát một khối lượng tài sản Nhà nước khổng lồ.
Đó là đất đai không được tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoá (hoặc tính rất thấp).
Nguyên nhân của thực trạng này là do những lỗ hổng trong các văn bản quy phạm pháp luật về quyền và giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.
 |
| Một công trình xây dựng trên đất rừng phòng hộ. Ảnh minh hoạ: Báo Nhân Dân |
Tháng 10/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP “Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”.
Điều 63 của Nghị định này quy định Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá như sau:
“1. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được tính giá trị vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hóa.
2. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định để đưa vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoá phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường …”.
Điều 63 của Nghị định 181 là cơ sở pháp lý cho việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và đưa giá trị quyền sử dụng đất vào tài sản doanh nghiệp nhà nước khi thực hiện cổ phần hoá, nhằm bảo toàn tài sản Nhà nước sau khi cổ phần hoá.
|
|
Tuy nhiên, chỉ một tháng sau (tháng 11/2004), khi Chính phủ ban hành Nghị định số 187/2004/NĐ-CP “Về việc Chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần”, Điều 19 của Nghị định này lại quy định, khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.
Nếu lựa chọn thuê đất, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá.
Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá.
Giá đất được tính theo bảng giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố.
Điều 19 của Nghị định 187 giống như ngôi nhà có cửa chính là hình thức giao đất và cửa phụ là hình thức thuê đất.
Khi thực hiện cổ phần hoá, các doanh nghiệp nhà nước đều thích thú chọn hướng đi vào cửa phụ.
Vì ở đó họ được hưởng “lộc Trời” vô cùng lớn, khi giá trị quyền sử dụng đất chỉ được định giá 0 đồng hoặc rẻ như cho.
Đến năm 2011, Nghị định số 59/2011/NĐ-CP “Về chuyển đổi doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần”.
Điều 31 của Nghị định này và các nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định này tiếp tục giữ lại nội dung Điều 19 của Nghị định số 187/2004/NĐ-CP, là khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.
Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất thì phải thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp.
Như đã nói ở phần trên, với quy định như vậy, hầu hết các doanh nghiệp nhà nước đều lựa chọn đi “cửa phụ” khi thực hiện cổ phần hoá.
Đó là hình thức thuê đất, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.
Điều này làm cho giá trị tài sản của doanh nghiệp được xác định thấp hơn và đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) dễ thành công hơn.
Đây là lỗ hổng để nhóm lợi ích hình thành, biến tài sản nhà nước thành tài sản cá nhân.
Đó là lý do hàng chục triệu mét vuông đất ở hầu khắp các tỉnh thành trong cả nước, nhất là tại các thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng… do các doanh nghiệp nhà nước quản lý không được đưa vào định giá doanh nghiệp khi cổ phần hóa, hoặc được định giá với mức rẻ đến bất ngờ.
Thực tế trên đây ai cũng thấy rất bất hợp lý, nhưng ngày ngày vẫn cứ diễn ra, bởi vì… tất cả đều đúng quy định của Nhà nước.
Vì khi thực hiện cổ phần hoá, các doanh nghiệp nhà nước căn cứ vào các nghị định trên đây để xác định giá trị tài sản doanh nghiệp.
Cho nên, dù có quỹ đất rất lớn, với vị trí đắc địa, tại các thành phố lớn, giá trị quyền sử dụng đất hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng, nhưng không được đưa vào giá trị của doanh nghiệp, nên giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hóa được xác định rất thấp.
Xin đơn cử một số dẫn chứng cụ thể dưới đây:
Ở Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty trách nhiệm hữu hạn Cảng Sài Gòn khi đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO), doanh nghiệp đang sử dụng tổng diện tích đất: 1.833.217 m2 (thuộc Quận 4, Quận 7, Quận 1 và Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, riêng khu đất Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội có giá trị siêu hạng).
Trong đó, diện tích đất thuê là 557.939 m2, diện tích đất được giao là 1.274.764 m2, giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp chỉ 246,5 tỷ đồng (1).
Ở tỉnh Khánh Hoà, Công ty cổ phần Cảng Nha Trang, theo bản công bố thông tin của doanh nghiệp, Công ty này quản lý quỹ đất khổng lồ tại Thành phố Nha Trang;
Gồm, khu đất số 01A đường Phước Long, phường Vĩnh Nguyên, diện tích 60.707 m2; hai khu đất số 4.1 và 4.2, số 5 đường Trần Phú, diện tích gần 45.000 m2; …
Giá trị quyền thuê các khu đất này đều không được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa (2).
Ở Thành phố Hà Nội, theo thông tin định giá đất của Tổng công ty Viglacera tại thời điểm cổ phần hóa, Viglacera đang quản lý tổng diện tích đất trên 12.000 triệu m2; trong đó, đất thuê lên tới 8 triệu m2 (không tính vào giá trị doanh nghiệp).
Đáng chú ý, trong danh mục quyền sử dụng đất được tính vào giá trị doanh nghiệp, lô đất tại quận Cầu Giấy, xã Mễ Trì (Hà Nội) có diện tích 39.062 m2, với chức năng làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại nhưng chỉ định giá 99 tỷ đồng.
Lô đất tại 671 Hoàng Hoa Thám, quận Ba Đình có diện tích 28.151 m2 chỉ định giá 140 tỷ đồng (3).
Giữa năm 2016, dư luận cả nước nóng lên bởi phi vụ cổ phần hoá Hãng Phim truyện Việt Nam (VFS), không chỉ vì một hãng phim có lịch sử hơn 60 năm, với rất nhiều tác phẩm điện ảnh để đời của nền điện ảnh nước nhà nhưng có giá trị thương hiệu 0 đồng mà còn quá bất ngờ, bức xúc với việc xác định giá trị quyền sử dụng đất rẻ như cho.
Trên đây chỉ là một số ví dụ trong hàng trăm, hàng nghìn vụ cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước không đưa giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản doanh nghiệp, dẫn đến thất thoát một khối lượng tài sản công vô cùng lớn (nằm trong giá trị quyền sử dụng đất) nhưng vẫn đúng quy định của Nhà nước.
|
|
Thừa nhận là các trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước trên đây và hàng nghìn trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước tương tự đều được thực hiện đúng quy định.
Nhưng vấn đề là không phải ai, không phải doanh nghiệp nào cũng có quyền thuê hàng nghìn, hàng chục nghìn mét vuông đất “kim cương”, đất “vàng” của Nhà nước.
Những doanh nghiệp có “quyền được thuê”, mà quyền đó chỉ có giá trị 0 đồng, nghiễm nhiên mang trong mình lợi thế lớn.
Đây là mục tiêu cho các nhà đầu tư bất động sản có thế lực thâu tóm.
Từ thực trạng quản lý đất đai ở nước ta, Tiến sĩ Nguyễn Đình Cung (Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho rằng:
“Vấn đề cần phê phán chủ yếu là quản lý đất đai lỏng lẻo, là miếng đất màu mỡ cho sân trước sân sau, thất thoát tài sản nằm ở đấy.” (5)
|
|
Để xảy ra thất thoát hoặc nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước trong quá trình cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước trước hết thuộc về Bộ Tài Chính - cơ quan tham mưu cho Chính phủ xây dựng các Nghị định 187/2004/NĐ-CP, Nghị định 59/2011/NĐ-CP …
Vì những sơ hở của các nghị định này khi quy định:
“Khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.
Nếu lựa chọn thuê đất, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá.”
Đó cũng là trách nhiệm của các bộ ngành, chính quyền và một số tổ chức chính trị ở các địa phương là cơ quan chủ quản các doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hoá.
Và cũng không thể không nói đến trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường không kịp thời phát hiện, tham vấn sửa đổi những bất hợp lý về những quy định liên quan đến quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất trong các nghị định nêu trên đây.
Để giá trị quyền sử dụng đất - một trong những nguồn tài sản lớn nhất của Nhà nước không tiếp tục bị thất thoát, các bộ ngành chức năng không thể chậm trễ hơn trong việc tham mưu cho Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường.
Vì một khi Luật Đất đai chưa phù hợp với cơ chế thị trường thì đó là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng.
Vấn đề cấp bách trước mắt là sửa đổi những bất hợp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất trong các nghị định về cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.
Nếu không, chủ trương chính sách của nhà nước đã vô tình tiếp tay cho tham nhũng.
Tài liệu tham khảo:
(1),(2),(3),(4).http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/dat-dai-lo-hong-that-thoat-tai-san-nha-nuoc-qua-co-phan-hoa-thoai-von-ky-2-162252.html
(5).https://tuoitre.vn/bit-ke-ho-thau-tom-dat-vang-gia-re-trong-co-phan-hoa-20171010084145359.htm.
