Đà Nẵng chứng minh "Thanh tra CP kết luận không đúng" ra sao? (phần 2)

Chủ tịch Đà Nẵng: "Thanh tra Chính phủ kết luận không đúng" (phần 1)

PV: Thưa ông, tại kết luận số 160/TB-TTCP, Thanh tra Chính phủ (TTCP) cho rằng "khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch đã được UBND TP Đà Nẵng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9/2009 Công ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng TP không xác định lại giá, gây thất thu 120.172 triệu đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Người dân Đà Nẵng theo dõi việc đổ đất lấn biển để xây dựng khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước. Theo UBND TP Đà Nẵng, ở dự án này TP được hưởng lợi hơn 1.000 tỉ đồng chứ không phải giao đất với giá thấp làm lợi cho Công ty 79 hơn 570 tỉ đồng như ý kiến của Thanh tra Chính phủ - Ảnh: HC

Ông Văn Hữu Chiến: Trên cơ sở đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất TP, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt giá khởi điểm đấu giá là 2,5 triệu đồng/m2. Sau khi công khai đấu giá theo đúng quy định, hết thời hạn vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá, chỉ có Công ty Phúc Thiên Long xin nhận QSDĐ. Do đó, việc UBND TP thống nhất chủ trương giao đất cho công ty này là phù hợp với quy định tại Điểm d, Khoản 5, Điều 2 Nghị định 17/2006/CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

UBND TP Đà Nẵng thống nhất phê duyệt giá đất giao QSDĐ theo đúng đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất TP, với đơn giá là 3,03 triệu đ/m2, cao hơn đơn giá phê duyệt để đấu giá. Việc phê duyệt đơn giá đất 3,03 triệu đ/m2 là đúng thẩm quyền của UBND TP và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó.

PV: Nhưng tại sao sau 2 năm với 4 lần gia hạn, công ty này mới nộp tiền SDĐ mà UBND TP Đà Nẵng không xác định lại giá đất?

Ông Văn Hữu Chiến: Sau khi ký hợp đồng chuyển QSDĐ cho Công ty Phúc Thiên Long thì tình hình bất động sản cả nước cũng như TP Đà Nẵng giảm sút và đóng băng. Đồng thời các ngân hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Do đó vấn đề tài chính của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Mặt khác, khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phòng nên quá trình làm thủ tục chuyển sang đất phát triển kinh tế có kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực này chưa được đầu tư vì vướng đất quốc phòng, dẫn đến TP chưa thể bàn giao toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án.

Từ tháng 12/2007 đến 9/2009 (từ thời điểm quyết định giá đất đến thời điểm công ty nộp đủ tiền SDĐ), bảng giá đất năm 2008 và 2009 ở TP Đà Nẵng không thay đổi. Thị trường bất động sản giảm sút và đóng băng, lạm phát kéo dài. Bão số 6 cũng vừa đổ bộ vào TP tàn phá nhiều nhà cửa, công trình nhất là ở khu vực ven biển. Cùng lúc, sóng thần tàn phá nhiều khu vực ven biển Thái Lan và một số nước càng gây nên tâm lý e ngại đầu tư vào khu vực ven biển Đà Nẵng. Vì vậy giá đất khu vực ven biển thời gian này giảm sút.

Chưa kể khu đất này nằm gần sân bay Nước Mặn, nhiều người e ngại còn tồn đọng chất thải dioxin trước đây trong sân bay, ảnh hưởng đến sức khoẻ. Đó là lý do vì sao liền kề khu đất này là vệt biệt thự dọc tường rào sân bay Nước Mặn đã giảm giá nhiều lần, thường xuyên quảng bá trên báo chí nhưng nhiều năm liền không có khách hàng liên hệ để nhận QSDĐ.

Nếu tính theo giá chuyển QSDĐ trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng bảng giá đất năm 2009 do UBND TP ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất này là 2.691.319 đ/m2. Như vậy đơn giá giao QSDĐ cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm đó là 338.681 đ/m2 (3.030.000 đ/m2 - 2.691.319 đ/m2). Đơn giá này nằm trong khung giá đất mà Chính phủ quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP và cao hơn giá đất tối thiểu đối với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị loại 1 lên đến 12 lần.

PV: Đối với dự án này, kết luận số 160 của TTCP còn cho rằng "sau đó nhà đầu tư đã chuyển nhượng ngay cho đối tác khác thu lợi 498.442.206 triệu đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Văn Hữu Chiến: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 188/NĐ-CP (ngày 16/11/2004) của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì "giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính chất phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống".

UBND TP Đà Nẵng khẳng định đơn giá chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân, tổ chức đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường.  Do lẽ, sau khi Công ty Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ông Nguyễn Hữu Bình, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, ông Bình đã chuyển nhượng lại cho Công ty ATS do bà Nguyễn Thị Thoa làm giám đốc. Bà Thoa và ông Bình là chị em ruột (có quan hệ huyết thống) nên giá chuyển QSDĐ của hai người này không phải là giá trị thực của khu đất.

Giao dịch này không mang tính phổ biến mà trên thực tế đã chứng minh cho thấy việc tăng giá đất chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị chuyển QSDĐ lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn. Đây chính là thực trạng dẫn đến nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.

Ngoài mục đích nâng giá đất ảo nêu trên thì việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc trách nhiệm của UBND TP.

PV: Đối với khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, theo TTCP, năm 2006, UBND TP Đà Nẵng chuyển nhượng cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc với tổn giá trị hợp đồng 84 tỉ đồng. Đến năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án mà uỷ quyền cho ông Phan Văn Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá 581,526 tỉ đồng (thu chênh lệch 495,374 tỉ đồng). Năm 2009, ông Quan lại tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phương Trang với giá 585 tỉ đồng. Hiện khu đất vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư. Ông có ý kiến gì?

Ông Văn Hữu Chiến: Chúng tôi xin nói rõ, ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng QSDĐ cho ông Hải, bà Ngọc theo hợp đồng uỷ quyền chứ không phải là người nhận chuyển nhượng đất của ông Hải, bà Ngọc. Còn ông Phạm Đăng Quan chính là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc ô tô Phương Trang. Như vậy giữa công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển nhượng QSDĐ giữa tổ chức và cá nhân này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc trách nhiệm của UBND TP. Tuy nhiên qua thực tế thị trường bất động sản trên địa bàn TP đã xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển QSDĐ lên quá cao nhằm mục đích vay ngân hàng với số tiền lớn chứ giá trị thực trên thị trường thấp hơn nhiều. Từ đó đã dẫn tới nợ xấu trong ngân hàng mà chúng tôi vừa đề cập ở trên.

PV: Đối với các khu đất A2, A3 đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc, TTCP cũng cho rằng việc chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn. Ý kiến của ông là gì?

Ông Văn Hữu Chiến: Đối với khu đất A2, sau khi được UBND quận Sơn Trà cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bà Phạm Thị Đông chuyển nhượng QSDĐ cho bà Nguyễn Thị Xuân. Đây là quan hệ dân sự và được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định.

Riêng với khu đất A3, UBND TP Đà Nẵng khẳng định đơn giá chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do lẽ, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khu đất A3, bà Phạm Thị Đông đã chuyển nhượng lại cho bà Trương Thị Chi và Lê Thuý Hương. Bà Đông với hai người này có quan hệ bà con trong gia đình, làm ăn với nhau...

Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hai bà Trương Thị Chi và Lê Thuý Hương chuyển nhượng cho ông Trương Đình Trung. Tiếp đó ông Trung chuyển nhượng cho Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang. Ông Trung chính là Phó Giám đốc Công ty này, giữa ông và công ty có quan hệ, cùng chung quyền lợi nên giá chuyển QSDĐ đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Giữa ông Trung và công ty đã thoả thuận nâng khống giá trị khu đất nhằm vay ngân hàng với số tiền lớn, chứ giá trị thực trên thị trường thấp hơn nhiều. Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật nên không thuộc trách nhiệm của UBND TP.

PV: Theo TTCP thì khu đất chuyển đổi mục đích SDĐ của Công ty Tân Cường Thành tính giá thấp hơn giá TP quy định là 67.323.064 triệu đồng. Ông giải thích việc này thế nào?

Ông Văn Hữu Chiến: Đối với khu đất này, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt đơn giá đất sản xuất kinh doanh là 410.000 đ/m2. Sau khi công ty đề nghị chuyển mục đích SDĐ sang đất ở thì Hội đồng thẩm định giá TP đề xuất giá chuyển mục đích SDĐ của khu đất này là 175.800 đ/m2. UBND TP Đà Nẵng thống nhất với đề xuất nêu trên.

Theo đó, giá đất ở giao quyền SDĐ cho Công ty Tân Cường Thành là 585.800 đ/m2 (410.000 đ/m2 + 175.800 đ/m2) là đúng thẩm quyền và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, trong điều kiện công ty này phải tự bỏ kinh phí di dời cơ sở sản xuất theo hiện trạng để có mặt bằng xây dựng khu dân cư theo chủ trương của UBND TP tại công văn số 4865/VP-QLĐTh ngày 25/11/2010 (TP không bồi thường thiệt hại nhà xưởng, chi phí di dời, giải phóng mặt bằng...). Như vậy đơn giá này nằm trong khung giá đất mà Chính phủ quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và cao hơn giá đất tối thiểu (đối với đất ở nông thôn, loại xã đồng bằng) lên đến 58,6 lần (585.800 đ/m2/10.000 đ/m2).

PV: TTCP cho rằng, năm 2007, khi chuyển nhượng khu đất A4, A5 khu đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc cho Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ xây chung cư, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn, UBND TP Đà Nẵng và Hội đồng thẩm định giá đất TP không xác định theo giá đất ở mà giữ nguyên theo giá đất sản xuất kinh doanh (SXKD, bằng 0,7 giá đất ở), gây thất thu cho ngân sách. Đến năm 2010, công ty này chuyển nhượng lại cho Công ty cổ phần xây dựng Phương Trang với số tiền hơn 285,6 tỉ đồng, chênh lệch so với giá của TP xác định năm 2007 hơn 22,6 tỉ đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Văn Hữu Chiến: Nhận định của TTCP như vậy là không đúng. Bởi vì Hội đồng thẩm định giá đất TP Đà Nẵng đề xuất mức giá khởi điểm để đấu giá đất theo mục đích SXKD phi nông nghiệp là 2.570.000đ/m2 và được UBND TP thống nhất. Sau khi đăng báo công khai đấu giá theo quy định, hết thời hạn vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá, chỉ có Công ty Phú Mỹ có đơn xin nhận chuyển QSDĐ và được UBND TP Đà Nẵng thống nhất giao QSDĐ với đơn giá SXKD phi nông nghiệp như nêu trên.

Sau khi nộp toàn bộ tiền SDĐ hai khu đất này, Công ty Phú Mỹ được UBND TP Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận QSDĐ số AK280458 và AK280459. Theo giấy chứng nhận đã cấp cho Công ty Phú Mỹ thì mục đích sử dụng các khu đất này là đất SXKD phi nông nghiệp và UBND TP Đà Nẵng thu tiền SDĐ đối với công ty là đất SXKD phi nông nghiệp chứ không phải là đất ở như ý kiến của TTCP.

PV: TTCP cũng có ý kiến rằng khu đất 29ha thuộc dự án sân golf Đa Phước giao cho Công ty 79 thấp hơn giá TP quy định, làm lợi cho công ty này hơn 570 tỉ đồng. Ông giải thích vấn đề này ra sao?

Ông Văn Hữu Chiến: Ý kiến này của TTCP cũng không đúng. Bởi vì ngày 16/11/2006, Công ty TNHH Daewon Cantavil và UBND TP Đà Nẵng ký Thoả thuận nguyên tắc đầu tư dự án khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước, cụ thể trên cơ sở giá thu tiền mặt nước được thống nhất là 300.000đ/m2 và đơn giá thu tiền thuê đất 0,1USD/m2/năm. Trong thoả thuận nguyên tắc này có việc giao quyền SDĐ cho một Công ty Việt Nam liên doanh với Công ty Daewon với diện tích 29ha, đơn giá 300.000đ/m2.

Trong dự án này, Nhà nước giao mặt nước cho chủ đầu tư, còn chủ đầu tư phải bỏ ra 100% chi phí để làm kè, san lấp mặt bằng, nên việc TP thu tiền SDĐ với giá 300.000đ/m2 là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó. Chưa kể đơn giá 300.000đ/m2 mặt nước đi kèm với điều kiện nhà đầu tư phải bàn giao cho TP khoảng 25ha đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng (với chi phí phải bỏ ra khoảng 5 triệu USD) để TP xây dựng khu vực công ích công cộng. Theo giá đất hiện hành của TP thì giá trị của khu đất 25ha này là 988 tỉ đồng.

UBND TP Đà Nẵng khẳng định giá đất giao cho Công ty Daewon là giá mặt nước. Đối với khu đất 29ha, ngoài đơn giá giao mặt nước là 300.000đ/m2 thì giá trị thu được đối với 25ha nêu trên được phân bổ cho khu 29ha, theo đó tiền SDĐ mỗi m2 là 3.407.000đ (988 tỉ/29ha). Như vậy, việc thu tiền SDĐ thực tế cho mỗi m2 của khu đất 29ha là 3.707.000đ (3.407.000đ/m2 + 300.000đ/m2). Đây là đơn giá tiền SDĐ mà TP được hưởng lợi với khu đất 29ha đã giao cho Công ty Daewon với đối tác là doanh nghiệp Việt Nam. Thực tế TP thu và hưởng lợi được 1.075 tỉ đồng, gồm 988 tỉ đồng là số tiền hưởng lợi từ 25ha và 87 tỉ đồng là tiền thu mặt nước của 29ha.

Trong phần cuối bài trả lời phỏng vấn này, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Văn Hữu Chiến nêu rõ những vấn đề cụ thể liên quan đến việc "giảm 10% tiền SDĐ khi nộp đủ tiền SDĐ trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng" cũng như những động thái của TP trước việc Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Công an "xác minh, làm rõ dấu hiệu cố ý làm trái các quy định của pháp luật về đất đai" tại Đà Nẵng. Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi.

Theo Infonet