Thời gian qua trên trang quảng cáo trực tuyến xuất hiện thông tin rao bán bất động sản gây tranh luận xã hội. Cụ thể chủ cửa hàng trên phố Nhà Thờ (Hoàn Kiếm, Hà Nội) rao bán cửa hàng diện tích (50m2) với giá 55 tỷ đồng (tương đương 1,1 tỷ đồng/m2).
Theo chủ nhân ngôi nhà mức giá được đưa ra đã dựa trên ý kiến tham khảo dân trong nghề và giá nhà đất trong khu phố cổ. Hiện diện tích rao bán đang được chủ nhà dùng kinh doanh cháo gà.
 |
| Theo tờ trình UBND TP.Hà Nội khu vực phố Nhà Thờ giá đất cao nhất chỉ là 162 triệu/m2 nhưng thực tế giao dịch thị trường giá cao hơn nhiều (ảnh theo Ione) |
Ngay sau khi thông tin rao bán được đăng tải đã có nhiều ý kiến tranh luận khác nhau xung quanh giá trị khủng khiếp của 1m2 diện tích tại đây.
Trong khi đó UBND thành phố Hà Nội vừa có tờ trình Hội đồng nhân dân về việc ban hành giá các loại đất áp dụng trong 5 năm từ 2015 đến hết 2019. Theo đó, khung đất ở thuộc quận Hoàn Kiếm có giá cao nhất 162 triệu đồng mỗi m2.
Giá đất theo tờ trình của UBND TP.Hà Nội đang gấp đôi mức tối đa hiện hành và bằng mức tối đa theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, so với giá rao bán và giao dịch thực tế, đây vẫn được coi là mức quá thấp. Trong trường hợp cụ thể trên, khung giá đất vẫn thấp hơn gần 10 lần giá rao bán.
Theo khảo sát của Vnexpress, nhà đất mặt tiền ở một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bài, Hàng Bồ, Nhà Thờ.... được rao giá phổ biến 500-600 triệu đồng/m2. Do vậy với mức giá từ 800 triệu – 1 tỷ đồng/m2 đất cho khu vực này được xem là quá cao so với mặt bằng thị trường.
Việc rao bán diện tích đất có giá trị lớn gấp nhiều lần giá đất khung được nhà nước quy định đang đặt ra vấn đề trong công tác quản lý, liệu giá bán cao hơn giá khung có vi phạm quy định của pháp luật và tạo cơn sốt ảo ảnh hưởng đến thị trường bất động sản?.
Liên quan vấn đề này, trao đổi với phóng viên Báo Điện tử Giáo dục Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, khung giá đất theo quy định của nhà nước và giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch, giá giao dịch trên thị trường luôn mức cao hơn nhiều khung giá quy định của nhà nước.
“Khung giá đất quy định của nhà nước đưa ra chủ yếu để phục vụ công tác thu hồi giải phóng mặt bằng, đây là giá cơ sở còn trong thực tế giá đất giao dịch thị trường cao hơn nhiều lần”, TS Liêm cho biết.
Chính việc khung giá đất thấp hơn giá trị trường vì vậy dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng, đền bù tại các dự án luôn gặp khó khăn.
“Cái khó là làm sao cân bằng giữa khung giá và giá thị trường”, TS Liêm nói.
Trước câu hỏi vì sao giá đất giao dịch trên thị trường luôn cao hơn giá khung nhà nước quy định, TS Phạm Sỹ Liêm cho biết: “Chúng ta đang xây dựng nền kinh tế thị trường, đã là kinh tế thị trường thì giá cả dựa vào thị trường trên quy luật cung và cầu, thỏa mua vừa bán, giá bán thị trường cao hơn hay thấp hơn khung giá quy định nhà nước không vi phạm, bởi giá giao dịch lớn thì mức thuế đóng càng lớn”.
Phân tích cụ thể, TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng giá đất phụ thuộc ba yếu tố: Thứ nhất dựa trên cung - cầu, thuận mua vừa bán giữa hai đối tượng. Thứ hai dựa trên vị trí đất. Thứ ba dựa trên thời điểm thị trường.
Cũng liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định việc giá đất khu phố cổ tại Hà Nội cao hơn nhiều lần khung giá quy định của nhà nước là điều dễ hiểu. “Ngay tại TP.HCM, giá đất giao dịch tại một số nơi cao gấp 10 – 20 lần giá khung, việc giá bán thị trường cao hơn giá khung không vi phạm quy định của luật, có chăng chỉ ảnh hưởng đến thị trường”, ông Đực cho biết.
Theo ông Đực, việc giá rao bán trên thị trường được đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, tạo giá bán ảo. Bởi giá rao bán cao nhưng giá mua thực tế bao nhiêu chỉ người mua và người bán mới biết. Trong khi xu hướng thị trường luôn lấy giá rao bán làm nền tảng để tăng giá. Ví dụ thấy người này năm nay rao bán 100 triệu/m2, năm sau mình bán đất gần đó giá đưa ra dựa trên giá rao bán của người trước cộng thêm trượt giá nên phải nâng lên 150 triệu/m2, từ đó tạo cơn sốt.
Một lãnh đạo Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Bộ Tài nguyên Môi trường thừa nhận, khung giá đất chưa bao giờ theo kịp được diễn biến thực tế và tồn tại nhiều bất cập. Bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành thường chỉ bằng 20-60% giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Do vậy để khắc phục những bất cập đó, vị này cho rằng nên có nhiều bảng giá đất cho nhiều mục đích khác nhau, đồng thời thường xuyên điều chỉnh hơn vì nếu cứ áp dụng theo chu kỳ 5 năm một lần là quá dài.