Năm 2011-2012, bong bóng bất động sản khó vỡ

Một số chuyên gia nhận đinh, thị trường BĐS ở VN đang giống như một quả bóng bị bơm căng.

Cũng cần chú ý, hai mươi năm cũng thường được xem là khoảng thời gian có tính chu kỳ tăng trưởng của một số quốc gia lớn trên thế giới như Mỹ. Sau chu kỳ tăng trưởng liên tục này, nền kinh tế tất yếu phải có khoảng chững lại, theo đó các thị trường chứng khoán và thị trường BĐS phải có một đợt sụt giảm rất mạnh (có thể tham khảo những đợt điều chỉnh giảm của thị trường chứng khoán Mỹ vào các năm 1987, 2002 và 2008).

Mặt khác, tỷ lệ gần 70% số người mua nhà đất trên cả hai miền Bắc và Nam thuộc về giới đầu tư, đầu cơ cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là thiếu bền vững, khiến thị trường này có thể chịu biến động suy giảm mạnh vào bất cứ lúc nào các điều kiện kinh tế không còn ủng hộ cho đà đi lên của giá nhà đất.

Có một trường phái ủng hộ cho khả năng bong bóng BĐS chỉ có thể bị vỡ sau hàng chục năm nữa, có nghĩa là trong những năm tới, mặt bằng thu nhập của người dân sẽ tiếp tục được nâng lên, cùng với nhu cầu ở của người dân Hà Nội và của cả người dân các tỉnh quanh Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì sức cầu ổn định đối với nguồn cung còn hạn chế.

Nhưng nói gì thì nói, cần thừa nhận thực trạng gần 50.000 căn hộ, trong đó có gần 80% thuộc về căn hộ trung cấp và cao cấp đang bị tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Khác hẳn với TP.HCM hay Đà Nẵng, giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội có thể tương đương với giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM, còn giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM lại chỉ bằng giá căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp ở Hà Nội.

Sự bung ra của quá nhiều dự án căn hộ cao cấp trong thời gian này và có thể cả trong vài ba năm tới (con số dự kiến bung hàng trong những năm tới có thể còn thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa) đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội dường như chịu "ngập lụt" về nguồn cung. Suốt mấy tháng qua, người ta đã có thể đánh giá được sức cầu thực chất thông qua việc xem xét các hình thức khuyến mãi, giảm giá nhưng hầu như không mang lại hiệu quả của các giới chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội.

Với thực tế khó khăn ấy, triển vọng của căn hộ cao cấp sẽ ra sao nếu nguồn cung cứ tiếp tục tăng lên? Cũng đáng nói thêm là con số 235.000 tỷ đồng nợ vay ngân hàng của các dự án BĐS đa phần tập trung cho loại hình đầu tư nhà ở. Trong điều kiện bình thường khi nền kinh tế tuy khó khăn nhưng vẫn trụ được, con số này vẫn có khả năng được "tiêu hóa".

Nhưng nếu điều kiện kinh tế bất ngờ xấu đi, Việt Nam chịu tác động tiêu cực của suy thoái lần thứ hai của thế giới, liệu giới chủ đầu tu dự án căn hộ cao cấp có tiếp tục chịu được sức ép thanh toán nợ cho ngân hàng? Hay họ sẽ buông xuôi, khiến cho giá căn hộ cao cấp sẽ lao dốc thê thảm, còn các ngân hàng thì phải ôm một khối tài sản siết nợ như họ đã từng làm vào các thời kỳ đóng băng 2002-2005 và 2008?

Sau thời kỳ sốt nóng đất nền, hiện tượng người dân đang hướng vào phân khúc nhà ở bình dân có giá trung bình dưới 2 tỷ đồng và loại nhà phố có giá dưới 3 tỷ đồng cũng cho thấy nhu cầu tìm đến giá trị sử dụng đang lan tỏa. Điều này càng củng cố cho những dự cảm về khả năng bong bóng đất nền và căn hộ cao cấp đã bị thổi lên quá cao, vượt hẳn sức mua thực tế của người dân. Đó cũng là lý do tại sao hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp, kể cả căn hộ trung cấp tại Hà Nội trong thời gian qua gần như bị đóng băng về giao dịch, riêng đất nền bị giảm giá khá mạnh.

Nếu lịch sử sẽ diễn ra theo đúng quy trình phục hồi - hưng thịnh - suy giảm, có thể lấy tháng 5/2011 là mốc thời điểm bắt đầu những dấu hiệu đầu tiên cho sự tan vỡ bong bóng BĐS tại Hà Nội.

Bong bóng BĐS: bình thường và bất thường

Trong tình trạng mất cân đối rõ rệt về cung - cầu, sự cảnh báo về nguy cơ tan vỡ của bong bóng BĐS là rất đáng chú ý. Tuy vậy, có những chiều kích khác nhau cùng tồn tại trong những thông tin cảnh báo.

Lấy mốc từ năm 2009 đến nay, xét theo khu vực, bong bóng BĐS đang tồn tại chủ yếu ở Hà Nội và Đà Nẵng - hai địa chỉ đã rơi vào chu kỳ tăng nóng và lệch hẳn với sức mua thực tế của người tiêu dùng. Còn với TP.HCM, mặt bằng giá đất nền và căn hộ chỉ bằng 1/2-1/3 mặt bằng giá của phân khúc tương tự với vị trí tương đương ở Hà Nội. Tại những tỉnh lân cận của TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, những nơi mà nhà đầu tư Hà Nội đã âm thầm gom đất nền từ đầu năm 2010, mặt bằng giá đất nền và căn hộ càng thấp hơn hẳn so với Hà Nội.

Vì vậy trong bối cảnh các điều kiện kinh tế còn tương đối bình thường, mặt bằng giá đất nền và căn hộ khu vực phía Nam có thể được coi là khá ổn định, ít có khả năng dao động xuống. Trong trường hợp xuất hiện tác động đột ngột từ lực cầu đầu cơ, trong đó có tác động đáng kể của dòng tiền nóng từ các nhà đầu cơ phía Bắc, rất có thể mặt bằng giá đất nền của khu vực phía Nam sẽ từ vùng đáy mà tăng lên. Do vậy, bong bóng BĐS chưa hình thành rõ nét tại khu vực phía Nam.

Nhưng với thị trường BĐS Hà Nội, một động thái khác thường xuất hiện trong thời gian gần đây là cùng với những cảnh báo có tính cách nghiên cứu về hiện tượng bong bóng BĐS có thể vỡ, dường như cũng đang hiện ra những lời cảnh báo cảnh báo gây sốc trong một số bài báo, quá nhấn mạnh về nguy cơ vỡ bong bóng BĐS, nhưng sự nhấn mạnh này lại thiên về cảm tính trong khi thiếu hẳn chất phân  tích chuyên sâu.

Sự "lệch pha" đó không khỏi khiến dư luận có cảm giác là có một động thái tiềm ẩn đứng phía sau những lời cảnh báo có vẻ như đầy tính tránh nhiệm đó. Cũng xin hãy nhớ lại, trong suốt thời kỳ tăng nóng của đất nền tại Hà Nội từ giữa năm 2009 đến cuối năm 2010, rất ít cảnh báo về "vỡ bong bóng BĐS" được nêu ra, mặc dù trong thực tế bong bóng này đã hình thành từ nhiều năm nay.

Hệ lụy của sự cảnh báo về nguy cơ vỡ bong bóng BĐS càng khiến cho giới đầu cơ thứ cấp, nhất là những người chịu áp lực trả nợ ngân hàng, kể cả những người mua đầu tư dài hạn, càng nôn nóng và dẫn tới thái độ bán tháo tài sản của họ. Giá đất nền và căn hộ cao cấp vì thế sẽ càng giảm hơn trong thời gian tới. Một khi mặt bằng giá hai phân khúc này hạ đều, có thể đến 30-35% đối với đất nền và 20% đối với phân khúc căn hộ, khi đó sẽ tự nhiên xuất hiện nguồn cầu của giới đầu cơ nhằm gom hàng.

Từ động thái ấy, có thể thấy cái gọi là "nguy cơ vỡ bong bóng BĐS" chỉ đang hiện diện có một nửa ý nghĩa của nó. Nửa đầu tiên mang sắc thái tâm lý, thuộc về giới đầu cơ, những người mong ngóng đánh xuống giá nhà đất đến một mức độ dủ sâu để mua vào trục lợi. Nửa còn lại, như nhận dịnh của một chuyên gia nước ngoài, có lẽ phải chờ đến năm 2012 thì mặt bằng giá nhà đất Hà Nội mới có thể thực sự bước vào đợt giảm mạnh và nguy cơ vỡ bong bóng BĐS mới thực sự hiện hữu.

Còn ngay giờ đây và trong nửa cuối năm 2011, với tác động và kỳ vọng của giới đầu cơ, có thể nhìn thấy triển vọng không đến nỗi tệ của thị trường BĐS Hà Nội. Hiện tượng sốt cục bộ đất nền dự án và đất thổ cư vẫn có thể tiếp tục diễn ra tại một số trục giao thông hoặc khu vực chịu tác động của quy hoạch mới. Đánh xuống để đánh lên và tạo những đợt sóng nhấp nhô là đặc thù của hoạt động đầu cơ.

Hoạt động đầu cơ đó cũng còn nhằm giải quyết một mục tiêu tối quan trọng khác là xả hàng của giới đầu cơ thứ cấp và giới đầu tư thứ cấp của thứ cấp. Chừng nào hàng vẫn còn tồn trong kho, sóng đầu cơ vẫn còn tiếp diễn và bong bóng BĐS chưa thể vỡ được (hay chưa thể được "cho vỡ"). Có lẽ cũng vì thế mà giới đầu cơ BĐS ở Trung Quốc vẫn khá ung dung trước những động thái siết tín dụng và quy định khắt khe về hoạt động đầu tư nhà đất tại nước này. Một minh chứng cho tâm thế đó là độ sụt giảm của thị trường BĐS so với thị trường chứng khoán tại Trung Quốc là không đáng kể trong nửa năm qua.

Bong bóng BĐS và khả năng tan vỡ của nó không chỉ là nội hàm của quy luật vận động kinh tế mà còn phụ thuộc đáng kể vào ý chí của con người - giới tài phiệt BĐS. Xét từ mục đích thiết thân của giới tài phiệt này, có thể trong nửa cuối năm 2011 này và cả nửa đầu năm 2012 tới sẽ chẳng thể xảy ra chuyện nổ hay vỡ của thị trường BĐS Việt Nam.