Hàng loạt dự án BĐS quốc lộ 32 giảm giá "sốc" vẫn ế ẩm

Thời kỳ đỉnh cao của khu vực này là vào năm 2010, giá nhà đất lại nhiều dự án hai bên trục đường 32 như Tân Tây Đô, Kim Chung Di Trạch, huyện Hoài Đức, Đan Phượng... tăng lên nhanh chóng.

Nay trở lại khu vực này, trong khi đường quốc lộ 32 đang dần được hoàn thiện, giao thông cũng thuận tiện hơn, cơ bản đã có hình hài của một con đường hiện đại, rộng rãi nối Thủ đô Hà Nội với thị xã Sơn Tây, thì điều dễ dàng bắt gặp là chỉ còn lác đác vài văn phòng nhà đất.

Sau cơn sốt đất khu vực ngoại thành Hà Nội, giá đất nền tại đây đang đóng băng nhưng vẫn chưa quay về với giá trị thực tế và vẫn còn vượt xa khả năng chi trả của đa số người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Tìm hiểu một số văn phòng môi giới bất động sản tại đây, hiện nay, các sản phẩm thuộc Dự án Kim Chung - Di Trạch đang có mức giảm giá lớn nhất, trung bình 30-50% so với thời điểm cuối năm 2010. Giá đất liền kề tại khu vực này đang chào bán từ 23-25 triệu đồng/m2 đối với mặt đường nhỏ; mặt đường to, vị trí đẹp đang có giá khoảng 45 triệu đồng/m2. Thời điểm "sốt" nóng, giá đất ở khu vực này lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2.

Dự án này cũng đã từng bị tai tiếng bởi chậm tiến độ, điều chỉnh quy hoạch, cộng với tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản đã khiến cho không ít nhà đầu tư phải ngậm ngùi "ôm trái đắng" chờ thời. Theo văn phòng nhà đất Trường Thọ, số nhà đầu tư gửi bán đất tại dự án Kim Chung - Di Trạch thì nhiều nhưng lượng người hỏi chỉ đếm trên đầu ngón tay. Bản thân ông chủ của văn phòng nhà đất này cũng đang "dính" ba lô đất hàng chục tỷ đồng.

Cạnh đó, dự án Tân Tây Đô cũng đang giao dịch ở mức giá mềm. So với dự án Kim Chung - Di Trạch, dự án này có giảm nhưng không nhiều. Cụ thể, đất biệt thự, liền kề chỉ giảm khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2. Biệt thự Tân Tây Đô đang chào bán với mức giá khoảng 16 triệu đồng/m2, như vậy, một căn biệt thự hơn 200m2, có sổ đỏ, mặt đường đẹp giá khoảng 3,8 đến 4 tỷ đồng. Còn căn hộ liền kề dự án đang giao dịch với giá khoảng 22 triệu đồng/m2.

 Riêng chung cư dự án này, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ, mức thấp hơn so với giá gốc của chủ đầu tư. Chẳng hạn, có nhà đầu tư chào bán trên trường căn hộ giá 13,5 đến 14 triệu đồng/m2, trong khi giá của chủ đầu tư là 15,5 triệu đồng/m2. So với lúc mua, họ đã bị mất vài trăm triệu đồng. Ông Nguyễn Minh Đức, một nhà đầu tư đang chào bán 3 căn hộ 90m2 tại dự án này với giá chỉ 13,5 triệu đồng/m2 để thoát hàng. Tuy nhiên, người có nhu cầu mua quan tâm không nhiều.

Tại dự án bắc quốc lộ 32 do Lideco làm chủ đầu tư, giá đất liền kề có vị trí đẹp ở thời điểm đỉnh cao lên tới 75 triệu đồng/m2 thì nay đã giảm xuống còn 40 đến 55 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và diện tích. Biệt thự cũng chia làm nhiều loại diện tích từ 130m2 đến trên 300m2, đang được giao dịch với giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Lô biệt thự mặt hồ diện tích 240m2 đang chào bán 29 triệu đồng/m2, trong khi đó lô BT14 diện tích 160m2, hướng Đông Nam chỉ có giá 26 triệu đồng/m2. Dự án đã được triển khai xây dựng từ năm 2007, hiện đang trong giai đoạn xây thô và hoàn thiện biệt thự, một vài khu biệt thự đã bàn giao nhà.

Chung cư Tân Việt hiện đang xây thô được chào bán trên thị trường với giá khoảng 12-14 triệu đồng/m2, đóng 80% giá trị hợp đồng. Trước đó, Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc và sàn Giao dịch Bất động sản Sudico chào bán khu chung cư với giá gốc từ 14 đến 15,5 triệu đồng một m2. Liền kề của dự án này đang được nhà đầu tư chào bán thứ cấp khoảng 30 - 32 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản 24h, hiện giá đất các dự án dọc quốc lộ 32 đều giảm mạnh so với thời kỳ đỉnh điểm cách đây hơn 1 năm. Nguồn cung khu vực này quá lớn đã tạo sức ép cho thị trường, trong khi đó người mua chủ yếu để đầu tư. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng khu vực này còn thấp, như quốc lộ 32 đã triển khai nhưng tác động không nhiều tới thị trường bất động sản.

Một lý do nữa ông Quỳnh đưa ra đó chính là pháp lý dự án. Những dự án có hợp đồng không chặt chẽ, chủ đầu tư chậm tiến độ sẽ khiến cho người mua  không mặn mà, ép giá. Những chủ đầu tư có cam kết tiến độ, người thực việc thực, giá dự án giảm thấp hơn.

Ông Nguyễn Quốc Hưng, giám đốc văn phòng nhà đất tại Kim Chung cho hay, nhiều dự án khu vực này đã bàn giao nhà nhưng hầu như không có người ở bởi hầu hết là đầu cơ. Thực tế, so vực này xa so với trung tâm nên không có chuyện người trong nội đô ra đây, còn người dân địa phương thì đã ổn định trong các khu dân cư. Bên cạnh đó, một lượng lớn chủ nhà ở các tỉnh như Hải Phòng, Hà Nam, Thái Nguyên,... mua để đó.

Giá xuống và không có giao dịch chẳng qua là do không có người bán giá thấp. Thời điểm mua họ đã chịu giá cao nên giờ chỉ những người cạn tiền mới rao bán, còn những ai có nhu cầu mua cũng không có đủ tài chính để đầu tư. Thực tế, nhà đầu tư, thậm chí cả 'cò" đất cũng chỉ hỏi để tham khảo xem giá cả thế nào chứ họ cũng không mặn mà để mua.

Ông Lê Ngọc Quỳnh nhận định, thị trường đang trong giai đoạn "lửng lơ", đang là "đòn cân não" giữa người bán và người mua. Người bán đang nhiều hơn người mua, vì thế người mua đang rất có điều kiện để lựa chọn về vị trí, khả năng tài chính, và giá cả là rất tốt.

Người đi mua bất động sản rất quan tâm đến tình hình thực hiện dự án của chủ đầu tư thế nào, có thực hiện hay không, chủ đầu tư đó có khả năng để thực hiện hay không. Khi các chủ đầu tư bắt đầu khởi động lại các dự án thì chắc chắn thị trường sẽ khởi sắc hơn, giao dịch thành công sẽ nhiều lên. Tới đây, người mua sẽ phải "nhìn trước, ngó sau", nên thị trường sắp tới chưa thể thanh khoản mạnh được.

Theo Vef