Đặc khu quay cuồng trong cơn sốt đất: Đầu tư liều vì thiếu thông tin quy hoạch?

Nhiều nhà đầu tư đổ tiền đống vào nơi được kỳ vọng là “cú đấm thép kinh tế” để sẵn chờ ngày "hưởng đất" dẫn tới sự bất ổn trong thị trường bất động sản ở các đặc khu kinh tế.

Chỉ cần lên goolge và gõ từ khóa “sốt đất đặc khu kinh tế”, con số tìm kiếm đã lên tới hơn 2 triệu kết quả.

Trong những ngày qua, trên rất nhiều các phương tiện thông tin đại chúng, thông tin sốt đất đặc khu kinh tế liên tục được cập nhật và đăng tải.

Chưa bao giờ, vấn đề này lại trở nên nóng và nhận được sự quan tâm của dư luận nhiều đến vậy dù rằng, cách đây gần 2 năm thông tin về giá đất ở các điểm dự định lên đặc khu là Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã bắt đầu rục rịch leo thang.

Chỉ trong một thời gian ngắn trở lại đây, giá đất đang tăng từng ngày, thậm chí… từng giờ.

Rất nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục đổ tiền vào các đặc khu kinh tế bất chấp những khuyến cáo từ cơ quan chính quyền về việc cần “tỉnh táo” trong đầu tư khi quy hoạch đặc khu kinh tế vẫn chưa được phê duyệt chính thức.

Điều gì sẽ xảy ra khi thị trường bất động sản ở những đặc khu kinh tế được kỳ vọng là “cú đấm thép kinh tế” lại rơi vào tình trạng bong bóng, giá ảo?

Vì sao những nhà đầu tư vẫn “liều” chồng tiền ở những đặc khu kinh tế bất chấp sự cảnh báo từ các cơ quan chính quyền?

Và đâu là đáp án “đủ sức” để tạo được thế cân bằng của thị trường bất động sản tại các đặc khu kinh tế.

Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các vị khách mời: Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; ông Đỗ Tiến Duẩn, Giám đốc Sàn giao dịch Hùng Vương Land (Vạn Ninh, Khánh Hòa). 

Phóng viên: Tham gia vào thị trường bất động sản ở đặc khu Bắc Vân Phong kể từ thời điểm thông tin nơi đây sẽ trở thành đặc khu kinh tế cách đây 2 năm, ông đánh giá như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản nơi đây, thưa ông Đỗ Tiến Duẩn?

Ông Đỗ Tiến Duẩn: So với thời điểm năm ngoái, giá đất trung bình đều tăng gấp đôi, tùy từng vị trí.

Lượng giao dịch càng ngày càng diễn ra sôi động trong thời gian gần đây.

Hình ảnh dễ thấy nhất về quá trình giao dịch sôi động là tại Phòng đăng ký đất đai ở huyện Bắc Vân Phong luôn chật kín người xếp hàng.

Các nhà đầu tư thường từ ở tỉnh khác đổ về nơi đây. Ở Bắc Vân Phong có một số lượng nhỏ các nhà đầu tư rời quê, về đây “ăn nằm với đất”, canh giá và hoạt động môi giới.

Đa phần mọi người đều có tâm lý “mua trước đón đầu” để chờ tăng giá. Một số người đầu cơ tích trữ đất và đợi thời gian sau này bán lại.

Có người mua dạng “lướt sóng” và có người thì là nhà đầu tư thực sự, muốn đổ tiền vào một khu đất để chờ đợi sau này có thể mở cửa hàng kinh doanh, ăn theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng nơi đặc khu.

Giá trị của những khu đất biến động mạnh và sự gia tăng nhanh chóng là do việc chuyển hàng giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Một người bán lại lời thì thông tin sẽ khiến nhiều người khác kỳ vọng.

Điều đó dẫn tới một số khu đất được định giá vượt quá giá trị thực sự của nó.

Tôi nghĩ tình trạng này sẽ diễn ra mạnh hơn tại khu Vân Đồn và Phú Quốc.

Phóng viên:Với cơ chế hấp dẫn và đầy ưu đãi, 3 đặc khu kinh tế ở Việt Nam được kỳ vọng trở thành cú hích của nền kinh tế, song đến thời điểm hiện tại, dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản tại các đặc khu kinh tế như ông Đỗ Tiến Duẩn vừa chia sẻ khiến không ít người e ngại về tương lai của “các cú đấm thép”.

Sự tăng giá ảo ở các đặc khu kinh tế sẽ ảnh hưởng ra sao đến tiến trình kiến tạo các đặc khu kinh tế trở thành mũi nhọn kinh tế của cả nước, thưa các chuyên gia?

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Rõ ràng, sốt giá đất có thể dẫn tới nhiều hệ quả không mong muốn xảy ra tại các đặc khu kinh tế nếu không giải quyết ổn thỏa và có giải pháp hạ nhiệt.

Những phát sinh của hệ quả sốt giá đất sẽ ảnh hưởng đến đầu tư, sự phát triển của vùng.

Việc đẩy giá vượt giá trị thực kèm theo các hành vi gian lận trong các giao dịch mua bán khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng mất cân đối, không bền vững và trở nên kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư thực sự khi muốn vào đặc khu kinh tế sẽ phải trả một khoản tiền lớn cho những khu đất đang có giá trị cao quá so với giá trị thực.

Như vậy, lợi nhuận mà họ nhận được sẽ không còn hấp dẫn.

Điều gì sẽ xảy ra khi đặc khu kinh tế thiếu đi các nhà đầu tư thực sự?

Chắc chắn sự phát triển sẽ không như kỳ vọng nếu thị trường vẫn có dấu hiệu “thiếu khỏe mạnh” và sự minh bạch.

Ông Nguyễn Mạnh Hà:Sốt đất ảo ở các đặc khu chắc chắn sẽ làm ảnh hưởng tới quá trình phát triển.

Đầu tiên là sự ảnh hưởng tới việc thu hút các nhà đầu tư.

Khi bị các nhà đầu cơ sang tay và đẩy giá đất vượt quá giá trị thực thì các nhà đầu tư thực sự sẽ phải trả một khoản tiền lớn để mua khi có mục đích kinh doanh.

Như vậy, họ cảm thấy mất đi sự hấp dẫn khi chi phí bỏ ra quá lớn. Ngược lại, chính bản thân họ cũng e ngại việc đầu tư khi sự bất ổn của thị trường đang diễn ra.

Phóng viên: Sự sôi động của thị trường bất động sản ở các đặc khu kinh tế được coi là một tín hiệu đáng mừng khi nơi đây nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư, song như các chuyên gia vừa chia sẻ, hệ lụy của những cơn sốt ảo sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của đặc khu kinh tế.

Vậy đâu là gốc rễ khiến giá đất đặc khu "nhảy, múa" mất kiểm soát như vậy?

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Ngay từ thời điểm có thông tin quyết định đưa Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc trở thành 3 đặc khu kinh tế với những chính sách ưu đãi đầu tư theo dự thảo về Luật Đặc khu thì nơi này đã thu hút và hấp dẫn các nhà đầu tư.

Từ đây giá đất bắt đầu tăng cao bởi sự kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, một số nhà kinh doanh cũng “tranh thủ” lướt sóng, kiếm tiền từ khoản chênh lệch trong quá trình giao dịch.

Giá tăng cao tập trung vào ba đặc khu có sức hấp dẫn lớn cũng chỉ là quy luật tất yếu, thông thường.

Ông Đỗ Tiến Duẩn: Tôi nghĩ là bắt đầu từ tâm lý kỳ vọng nên có một số người có suy nghĩ nhất định phải có một mảnh đất ở đặc khu kinh tế.

Nhiều nhà kinh doanh bất động sản còn bỏ hẳn vào “nằm vùng” tại các đặc khu.

Giá đất tăng bị đẩy lên là do quá trình môi giới diễn ra nhiều lần mà chủ yếu giữa các nhà môi giới với nhau.

Nếu như các đặc khu kinh tế được kỳ vọng trở thành một mô hình đặc khu thật sự như Hồng Kông, Thẩm Quyến (Trung Quốc) thì những nhà đầu tư cũng kỳ vọng đất đai sẽ sinh ra giá trị lớn như vậy.

Nhà đầu tư sẵn sàng đổ tiền bất chấp những rủi ro có thể xảy ra.

Tôi nghĩ gốc rễ của giá đất bị đẩy cao là do chính bản thân những nhà đầu tư đang bị tù mù về mặt thông tin nên họ đầu tư theo kiểu “liều ăn nhiều”.

Tất nhiên khi đổ tiền vào đất đặc khu kinh tế, mọi người đã nắm được những vùng đất nằm trong ranh giới của đặc khu nhưng quy hoạch chi tiết thì lại không có.

Hiện tại ở Bắc Vân Phong, chúng tôi chưa có được thông tin một bản quy hoạch chi tiết và theo thông tin tôi tìm hiểu thì Vân Đồn cũng như Phú Quốc, thông tin về quy hoạch chi tiết chưa có.

Sự kỳ vọng lớn kèm theo thiếu thông tin nên nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao chỉ với mong muốn mua được một mảnh đất ở đặc khu kinh tế.

Họ chấp nhận rủi ro rằng, nếu mảnh đất đó thuộc diện tái định cư, hay vào dự án đường thì cũng lường trước việc có thể mất trắng.

Ngược lại họ cũng xác định nếu một nửa bị mất nhưng nửa còn lại vẫn vào vị trí đẹp thì đó được coi là thành công lớn.

Trong trường hợp, quy hoạch chi tiết đâu là đường, đâu là vị trí gần cảng thì nhà đầu tư sẽ biết được giá trị thực của nó sẽ ở khoảng bao nhiêu, mức độ dao động tăng lên ở biên độ rất nhỏ.

Như vậy, việc đẩy giá quá cao trên thị trường đất nền sẽ không diễn ra.

Phóng viên: Như ông Đỗ Tiến Duẩn cho rằng, chính việc thiếu thông tin và sự minh bạch trong quy hoạch khiến những nhà đầu tư “tù mù” và bị cuốn theo cơn sốt ảo.

Vậy quy hoạch có vai trò ra sao với sự cân bằng cung - cầu ở thị trường bất động sản, nhất là ở các đặc khu kinh tế đang nhận được nhiều ưu đãi, thưa ông Nguyễn Mạnh Hà?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Khi có một quy hoạch tổng thể và chi tiết thì rõ ràng điều chúng ta nhận thấy là giá trị thực của những khu đất sẽ trở về vị trí của nó.

Thị trường bất động sản không còn diễn ra tình trạng “sốt ảo” dù giá đất sẽ tăng mạnh bởi sức hấp dẫn của các đặc khu.

Chính các nhà đầu tư cũng sẽ có cách “rót tiền” thông minh hơn khi nắm chắc được giá trị của từng vị trí.

Điều này chắc chắn sẽ thu hút được các nhà đầu tư phù hợp cho vùng đất “đầy hứa hẹn” hấp dẫn về về mặt kinh tế.

Ngoài khả năng góp phần bình ổn sự cân bằng của thị trường bất động sản, quy hoạch sẽ tạo được sự phát triển bền vững cho các đặc khu kinh tế, tránh tình trạng đầu tư chắp vá, phát triển cơ sở hạ tầng manh mún.

Phóng viên: Trước tình trạng giá đất sốt ảo bỏng tay, Bộ Xây dựng đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh này tổ chức triển khai thực hiện nhiều việc để nắm bắt, kiểm soát tình hình.

Vậy theo các chuyên gia biện pháp nào đủ “mạnh” để khiến thị trường trường quay trở lại thế cân bằng và các nhà đầu tư “tỉnh táo” lựa chọn thông minh hơn, thưa các chuyên gia? 

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Với các biện pháp mạnh tay và thiết thực của chính quyền nhà nước thì thị trường bất động sản ở các đặc khu sẽ không còn tình trạng tăng giá đất ảo và nhà đầu tư cũng sẽ có sự lựa chọn phù hợp hơn.

Trước hết, chúng ta phải quản lý chặt, bằng mọi cách để chỉ cho mọi người thấy rằng việc đầu tư như vậy là việc đầu tư nó không có lợi, không mang lại được lợi ích thật sự, đồng thời ta có thể đưa ra cách thức để quản lý chặt hơn nữa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 đặc khu này thì họ sẽ không thể kích được giá, thổi được giá.

Chẳng hạn, vừa rồi chính quyền tỉnh Quảng Ninh nắm được cơn sốt đất ở Vân Đồn, họ đã nhìn thấy trước và đưa ra một số giải pháp như là vận động nhân dân đừng nghe theo chuyện này, đừng nghe theo chuyện nhảy vào đầu tư lướt sóng và giá đất Vân Đồn đã chững lại.

Tình trạng hiện nay là ở Phú Quốc thôi, nên chính quyền tỉnh Kiên Giang cần có biện pháp quản lý chặt chẽ.

Ngoài ra, chính quyền cần khuyến cáo người dân mua đất nên tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch của thửa đất, giấy tờ pháp lý về đất đai, hết sức thận trọng trước khi quyết định mua đất, không chạy theo cơn sốt giá và mua với bất cứ giá nào, mua đất bất hợp pháp.

Bởi những khu vực đã có quy hoạch dự án, Nhà nước sẽ thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư theo đúng quy định để thu hồi đất nhằm đảo bảo thực hiện theo quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Cần phổ biến công khai quy hoạch, thông tin quy hoạch rộng rãi hơn nữa, khuyến cáo và yêu cầu người dân không giao dịch đất đai trong vùng đã có dự án, khu vực liên quan đến đất giao khoán trồng rừng, đất nhà nước và tổ chức đang quản lý, sử dụng.

Ông Đỗ Tiến Duẩn: Tôi nghĩ các biện pháp của chính quyền nhà nước sẽ góp phần kìm chế sự đẩy giá thúc đẩy thị trường bỉnh ổn.

Gần đây nhất tại Bắc Vân Phong, vấn đề chuyển nhượng mục đích sử dụng đất đã được thắt chặt.

Ngoài ra các biện pháp của chính quyền còn có tác động mạnh về mặt tâm lý với các nhà đầu tư.

Mặc dù họ có sự kỳ vọng nhưng khi có sự rõ ràng, minh bạch trong thông tin quy hoạch thì chính những nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn cân nhắc và thông minh hơn.

 Ở Việt Nam, thực tế khi nào có thông tin rõ ràng thì giá đất mới lên là điều khó xảy ra bởi hầu hết nhà đầu tư đều phải “đi trước đón đầu”.

Tôi nghĩ, chỉ cần quy hoạch chi tiết, đầy đủ sẽ giải quyết được mọi vướng mắc của thị trường.

Quy hoạch chi tiết giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn và không còn rơi vào tình trạng đánh cược tiền của mình vào rủi ro lớn.

Xin cám ơn các chuyên gia!