Định giá FLC 9 tỷ USD có phải là chiêu trò "thổi giá"?

Có lẽ trên thị trường bất động sản, cái tên FLC không còn xa lạ khi mà gắn với thương hiệu này là một loạt những dự án vi phạm các quy định của pháp luật ở Hà Nội, Thanh Hóa… Còn ở Quảng Ninh, dự án của FLC cũng gây ra cảnh khốn đốn cho rất nhiều hộ dân với những trận “lũ bùn” khủng khiếp.

Bởi thế nên nói không ngoa khi nhắc đến FLC là nhớ ngay tới những dự án có nhiều tai tiếng, cho đến nay vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Và chỉ cách đây vài ngày, FLC lại tự làm mới mình bằng con số định giá 9 tỷ USD, cao gấp 3 lần con số mà Savills đã đưa ra năm 2014 (3 tỷ USD).

Lần này, đơn vị định giá FLC là Công ty Quản lý quỹ UniCap – một công ty không tên tuổi, và thậm chí theo dẫn chứng trên một tờ báo thì làm ăn thua lỗ triền miên.

Đại diện đơn vị định giá lý giải rằng: “Sự khác biệt lớn với định giá của Savills là do UniCap định giá toàn bộ các tài sản, chứ không chỉ các dự án bất động sản và có tính đến yếu tố sinh lời".

Dù vậy, những giải thích của đơn vị định giá xem ra không thuyết phục và vì thế mà dư luận đã bàn tán xôn xao suốt mấy ngày nay.

Điều đáng chú ý là những người đứng đầu tại UniCap mới chỉ được bổ nhiệm tại Đại hội đồng cổ đông bất thường của công ty diễn ra vào ngày 11/9 vừa qua.

Đó là các ông Nguyễn Tiến Đức – Chủ tịch Hội đồng Quản trị và ông Lưu Đức Quang – Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị, đều có mối quan hệ rất gần với chính Tập đoàn FLC.

Đó là yếu tố đầu tiên mà những người tinh ý sẽ nhận ra chiêu “hét” giá 9 tỷ USD rất có thể là cách “người nhà” khen nhau.

Cụ thể hơn, ông Nguyễn Tiến Đức - Chủ tịch Hội đồng Quản trị UniCap cũng đồng thời là Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Khoáng sản AMD Group (mã cổ phiếu AMD).

Trong cơ cấu cổ đông của AMD Group, FLC Faros (công ty con của FLC), đang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ 24,38% vốn điều lệ ADM.

Người thứ hai là ông Lưu Đức Quang - Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị UniCap, hiện cũng là Thành viên Hội đồng Quản trị Tập đoàn FLC.

Mới đây, ông Quang còn đảm nhiệm chức vụ Tổng giám đốc kiêm Thành viên Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Chứng khoán Artex (ART), doanh nghiệp có liên quan tới FLC.

Chỉ cần vài giây trên google là tìm thấy thông tin ông Trịnh Văn Quyết đã đăng ký mua 2 triệu cổ phiếu Công ty Cổ phần Chứng khoán Artex vào ngày 1/9 vừa qua.

Khi dự án của FLC xuất hiện, rừng phòng hộ ven biển tại Sầm Sơn (Thanh Hóa) đã bị chặt hết. ảnh: Lao động.

Chỉ sau khi công bố thông tin FLC trị giá 9 tỷ USD thì ông Trịnh Văn Quyết tiếp tục vung tiền mua thêm 11 triệu cổ phiếu, tức là ông Quyết đã có hơn 155 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ sở hữu 24,32% vốn điều lệ tại FLC.

Dù vậy động thái tiếp tục mua cổ phiếu với số lượng lớn của ông Trịnh Văn Quyết hầu như không có tác động tới các nhà đầu tư, bởi theo một chuyên gia đã có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực chứng khoán thì các nhà đầu tư lão luyện rất khôn ngoan, không phải doanh nghiệp công bố giá trị cao lên là họ lao vào mua.

Theo vị chuyên gia này thì đây thực chất chỉ là một chiêu trò truyền thông, nhưng cách đẩy giá trị lên quá cao là “con dao hai lưỡi” sẽ khiến cho nhà đầu tư nghi ngờ và khi họ tìm hiểu ra đó không phải sự thật thì thương hiệu của doanh nghiệp sẽ "lao dốc không phanh".

Lý do duy nhất mà nhà đầu tư quy lưng là doanh nghiệp nói sai sự thật, mà mất niềm tin là mất tất cả.

Vị chuyên gia này cũng khẳng định, chuyện định giá 9 tỷ USD của FLC đang được giới đầu tư ví von như là “chém gió” ở vỉa hè. Nó chỉ đơn thuần là thích định giá thế nào là quyền của doanh nghiệp, cũng giống như khi chúng ta có một cái nhà trị giá 2 tỷ, nhưng cứ rao giá 4 tỷ.

Đấy là những con số trên trời, chỉ có tác dụng mang đến giá trị ảo cho doanh nghiệp, còn bản chất không thay đổi.

Những yếu tố nào xác định giá trị doanh nghiệp? 

Việc FLC được định giá lên tới 9 tỷ USD khiến nhiều người nhớ lại trong 3 tháng đầu năm 2017 Tạp chí Forbes đã hai lần “bỏ rơi” ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch Hội đồng Quản trị FLC ra khỏi danh sách tỷ phú thế giới.

Tại Việt Nam, ngoài ông Phạm Nhật Vượng đã được Forbes vinh danh lần thứ 5, có thêm một nữ tỷ phú là bà Nguyễn Thị Phương Thảo – Tổng Giám đốc Vietjet Air.

Có thời điểm, ông Trịnh Văn Quyết đã chiếm giữ vị trí số 1 trên sàn chứng khoán Việt Nam, đó là khi vung tiền mua 10 triệu cổ phiếu ROS (Công ty Cổ phần Xây dựng FLC Faros) từ tháng 11/2016.

Ở thời điểm mà Forbes công bố danh sách các tỷ phú thế giới thì tài sản của ông Trịnh Văn Quyết được tính toán (cơ học) vào khoảng hơn 51 nghìn tỷ đồng (vượt 2 tỷ USD). Dù vậy, ông Quyết đã bị Forbes bỏ qua.

Trước đó, khi cập nhật danh sách tỷ phú ngày 5/1/2017, ông Quyết cũng bị Forbes bỏ qua, dù tài sản trên sàn chứng khoán đã vượt xa con số 1 tỷ USD.

Sở dĩ Fobes "bỏ rơi" ông Quyết là vì các tổ chức có uy tín khi định giá sẽ đào xới số liệu trong một thời gian dài và dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau: từ tính thanh khoản của cổ phiếu, lịch sử thanh khoản của cổ phiếu, tính ổn định và bền vững của doanh nghiệp, nợ nần của doanh nghiệp…

Giá của một cổ phiếu cao là một chuyện, mà việc chuyển cổ phiếu đó ra thành tiền là một chuyện khác. Có thể bán nhanh chóng khi cần hay không là tiêu chí hàng đầu đối với một nhà đầu tư trên sàn chứng khoán.

Vì vậy, với những cổ phiếu mới “chân ướt chân ráo” lên sàn thì có thể các tổ chức nước ngoài vẫn chỉ đang quan sát.

Chuyên gia tài chính Bùi Kiến Thành cũng lý giải, lý do ông Trịnh Văn Quyết không lọt vào bảng xếp hạng của Forbes bởi cách tính tài sản của người giàu giữa Việt Nam và thế giới khác nhau.

Theo cách tính của Forbes cũng như các tổ chức lớn thế giới, các tổ chức quốc tế xem xét rất thận trọng tiểu sử của cổ phiếu đó, chẳng hạn như: cổ phiếu niêm yết bao nhiêu lâu, đầu tư vào cổ phiếu đó có an toàn không, tính tăng trưởng giá trị của cổ phiếu có bền vững không hay tăng do được thổi giá…?

Một cổ phiếu phải có lịch sử ít nhất là 2-3 năm niêm yết thì tài sản đó người ta mới công nhận. Ngoài cổ phiếu, họ còn dựa vào nhiều tiêu chí khác nữa.

Xét trên những quy tắc chặt chẽ của Forbes thì rõ ràng sự tăng trưởng của hai cổ phiếu mà ông Trịnh Văn Quyết đang nắm giữ chưa đạt đủ độ tin cậy để có thể đưa doanh nhân này vào bảng xếp hạng tỷ phú thế giới.

Sự cẩn trọng của Forbes là hoàn toàn có lý, khi mà diễn biến giá cổ phiếu ROS trồi lên bất thường và cần phải có thêm thời gian kiểm chứng.

Thế mới thấy, dù có tự tung hô mình đến đến đâu đi chăng nữa thì điều mà các tổ chức uy tín quốc tế nhìn vào cuối cùng vẫn là giá trị thật, chứ không phải là những con số ảo. 

Vậy thì căn cứ vào điều gì để xác định giá trị của doanh nghiệp? Có rất nhiều yếu tố, nhưng trong đó có 5 yếu tố hết sức cơ bản không thể bỏ qua, đó là:

Dựa vào khả năng bán giá cao hơn bình thường; khả năng bán hàng dễ dàng hơn bình thường; Dựa vào chi phí để xây dựng thương hiệu; Dựa vào giá cổ phiếu thị trường chứng khoán; Khả năng tạo lợi nhuận nhiều hơn bình thường.

Nếu soi chiếu trên những yêu cầu bắt buộc này có lẽ FLC cần thêm rất nhiều thời gian để thị trường thừa nhận doanh nghiệp này có giá trị thật chứ không chỉ đơn thuần là núp bóng những con số được định giá rất “cơ học”.