Thông tư liên tịch số 01/2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010 ngày 23/6/2010 của Chính phủ, do liên bộ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường vừa ban hành.
Theo đó kể từ ngày 16/6/2014, tất cả các phân khúc nhà chung cư, biệt thự, liền kề đều có thể thế chấp với điều kiện phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, xây dựng xong phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán, có hợp đồng ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
 |
| Tất cả các phân khúc nhà chung cư, biệt thự, liền kề ...dù chưa hoàn thành đều có thể thế chấp vay tiền nếu đáp ưng được tiêu chuẩn nhà trong tương lai |
Để được thế chấp, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng 3 điều kiện.
Thứ nhất, đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở. Hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể xem là một động thái tích cực của cơ quan quản lý đối với người mua nhà có khó khăn về tài chính, đặc biệt là các đối tượng thuộc diện được vay gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ nhà ở. Điều đó có nghĩa khi đáp ứng các điều kiện nhà ở tương lai, người mua có thể dùng hợp đồng mua bán nhà, căn hộ để thế chấp vay tiền.
Đánh giá điểm tích cực của thông tư liên tịch này, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho rằng, người mua nhà chỉ cần có khoản tiền đóng ban đầu có thể 20% - 30% đế ký kết hợp đồng góp vốn mua nhà. Nếu khó khăn tài chính, sau này người mua nhà có quyền thế chấp căn hộ tương lai đó để vay tiền trả cho chính căn hộ của mình.
Tuy nhiên nhìn ở góc độ quản lý điều hành chính sách, PGS.TS Phạm Quý Thọ - chuyên gia chính sách công đánh giá, thông tư liên tịch mới mang nhiều tính rủi ro cho ngân hàng. Theo đó, việc thông tư liên tịch được đưa ra nhằm kích cầu tiêu dùng BĐS, qua việc nới lỏng điều kiện tài chính giúp cho người dân dễ tìm nguồn tài chính quay vòng, bên cạnh đó thông tư giúp khơi thông dòng tín dụng đang ứ đọng tại ngân hàng.
PGS.TS Phạm Quý Thọ cho biết, với thị trường BĐS khi gói 30.000 tỉ đồng, 50.000 tỉ đồng triển khai nhưng người mua nhà vẫn đang gặp khó để tiếp cận. Ví dụ gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ doanh nghiệp, người dân mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp nhưng thủ tục cho vay không dễ do đó để có nguồn tài chính ổn định đóng theo tiến độ dự án là không dễ với người dân.
“Từ đó nếu người dân được dùng nhà trong tương lai để thế chấp lấy tiền để trả cho việc mua căn hộ là cách hay nhưng vấn đề là lãi xuất cho vay thế chấp nhà trên giấy như thế nào?”, ông Thọ lo ngại.
Riêng về phía các ngân hàng, thời gian qua việc huy động vốn của các ngân hàng dễ dàng nhưng việc cho vay ra không dễ. Bởi thực tế, dù kinh tế đã bắt đầu có tín hiệu hồi phục nhưng doanh nghiệp hiện nay vẫn đang hết sức khó khăn. Doanh nghiệp xin vay vốn có nhiều nhưng so với chuẩn vay vốn thì không nhiều doanh nghiệp đáp ứng được. Trong khi đó bài học cho vay dưới chuẩn từ năm 2008 – 2009 dẫn đế hệ lụy là những khoản nợ khó đòi, nợ xấu liên tục tăng.
“Rủi ro cho ngân hàng được đặt ra khi trên cùng một dự án BĐS, để có tiền thực hiện dự án chủ đầu tư phải vay tiền ngân hàng, nhưng sau khi thực hiện xong phần móng chủ đầu tư bán cho người mua nhà. Theo quy định mới khi đó người mua nhà hoàn toàn có quyền thế chấp căn hộ “trên giấy” đó để vay tiền ngân hàng. Như vậy rất dễ xảy ra việc trên cùng một tài sản nhưng được thế chấp hai lần tại một hoặc 2 ngân hàng. Nếu xảy ra đổ vỡ của cả dự án và người dân thì ngân hàng rất khó thu hồi vốn”, PGS.TS Phạm Quý Thọ phân tích.
Nguy cơ dự án BĐS ngừng trệ do năng lực chủ đầu tư, do việc dàn trải vốn tại nhiều dự án trên thực tế xảy ra không ít trong những năm qua. Không ít khoản vay thực hiện dự án BĐS trở thành nợ xấu khi chủ đầu tư vào vòng lao lý, còn dự án vẫn chỉ là bãi đất hoang. Cùng với quy định nhà tương lại được thế chấp vay tiền nhiều lo ngại sẽ dẫn đến nợ xấu cho ngân hàng.
Vì thế trước khi thông tư có hiệu lực theo PGS.TS Phạm Quý Thọ, các cơ quan quản lý cần nghiên cứu kỹ bổ sung điều khoản cho thế chấp ví dụ: Những dự án người mua được thế chấp vay vốn phải hoàn thành trên 80% khối lượng công trình, đánh giá năng lực chủ đầu tư...Từ đó tránh lỗ hổng gây thiệt hại cho ngân hàng.
