Chuyên gia BĐS quốc tế: Năm 2013 cung vượt xa cầu, giá tiếp tục giảm

Năm 2013, căn hộ nhỏ (40-60 m2) được quan tâm

Tại Hà Nội, ông Minh Nguyễn – Trưởng bộ phận Nghiên Cứu và Tư Vấn Thị Trường công ty Cushman&Wakefield Vietnam (văn phòng Hà Nội) dựa số liệu báo cáo quý mới nhất đưa ra dự đoán năm 2013 sẽ có nguồn cung mới từ 17 dự án gia nhập thị trường. Nguồn cung tiếp tục vượt xa nguồn cầu, do đó giá bán được dự báo tiếp tục theo xu hướng giảm trong năm 2013.  

Hiện tại, tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp đối với tất cả các phân khúc khoảng 11.000 căn. Căn hộ hạng B chiếm thị phần cao nhất, gần 6.500 căn, hạng C khoảng 4.000 căn và còn lại là hạng A. Một số dự án trì hoãn việc mở bán do thị trường ảm đạm, tuy nhiên quý này vẫn có khoảng trên 100 căn hộ mới được mở bán từ ba dự án đang hoạt động, chủ yếu thuộc hạng B và C; không có căn hộ hạng A nào được mở bán trong quý này.  

Những căn hộ có diện tích nhỏ sẽ hút người mua trong năm 2013.

Giá chào bán cho căn hộ hạng A khoảng 48 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng USD 2.300/m2), hạng B xấp xỉ khoảng 33 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng USD1.600/m2) và khoảng 17 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng USD800/m2) đối với các căn hộ hạng C.

Các dự án tiêu biểu mở bán trong Quý 4/2012 bao gồm Discovery Complex (17 căn) và Ha Do Park View (31 căn) ở Cầu Giấy; Skyline (65 căn) ở Hai Bà Trưng. Ngoài ra các dự án tiêu biểu đang xây dựng bao gồm Mandarin Garden (1008 căn) và D’.Palais de Louis (242 căn) ở khu vực Cầu Giấy; Mulberry Lane (1478 căn) ở khu vực Hà Đông, Golden Land Building (730 căn) ở Thanh Xuân và Golden Palace Me Tri (1,000 căn) ở Từ Liêm.

“Hoạt động thị trường trong quý 4/2012 tiếp tục trì trệ, được nhiều người xem như là “đóng băng”. Nhiều dự án mở bán căn hộ xây thô để giảm giá bán khoảng 5-7 triệu đồng/m2 (tương đương USD 238-333/m2) hoặc đưa ra gói tín dụng hỗ trợ khách hàng, với lãi suất thấp, thậm chí lãi suất 0%. Các chương trình khuyến mại như tặng một chỗ đỗ xe hay gia hạn thanh toán và các phần quà có giá trị khác đang được các chủ đầu tư áp dụng trên thị trường. Cushman & Wakefield nhận thấy người mua vẫn tiếp tục cân nhắc và giữ thái độ khá thờ ơ với những động thái này. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn rất thấp” - ông Minh Nguyễn nhận xét.

Các khách hàng mục tiêu là những người mua cuối cùng, có nhu cầu thực và thu nhập trung bình; vì vậy các dự án có diện tích căn hộ nhỏ (40-60 m2) và giá cả vừa phải đang được quan tâm hiện nay.

Năm 2013, thị trường BĐS thuộc về người mua

Tại TP.Hồ Chí Minh, Chi Trần – Trưởng bộ phận Nghiên Cứu và Tư Vấn Thị Trường công ty Cushman & Wakefield Vietnam (văn phòng Hồ Chí Minh) dự đoán: năm 2013 sẽ tiếp tục là thị trường thuộc về người mua và xu hướng giá giảm được dự đoán là vẫn tiếp tục diễn ra.

“Nhu cầu đối với những căn hộ có giá hợp lý đang có xu hướng tăng nhẹ. Điều này được lý giải là do lãi suất cho vay mua nhà được các ngân hàng  thương mại chào với mức ưu đãi, cộng với với chính sách thanh toán linh hoạt từ các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường” – Chi Trần nói.

Trong 3 phân khúc, hạng C có số lượng giao dịch cao nhất, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 10% do có mức giá hợp lý, từ 10.890.000 - 27.625.000 đồng/m2 (521 USD m2 - 1.322 USD/m2) (đã bao gồm VAT), không đổi so với quý trước. Khoảng 85% căn hộ được hấp thụ trong quý này là các căn hộ hạng C.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ hạng A và B trong quý này lần lượt là 2% và 4%. Giá căn hộ hạng A nằm trong khoảng từ 34.600.000 - 92.300.000 đồng/m2 (1.656 USD - 4.418 USD/m2) (đã bao gồm VAT), giảm khoảng 1% so với quý trước; Giá Căn hộ hạng B khoảng từ 17.550.000 - 85.100.000 đồng/m2 (840 USD - 4.073 USD/m2) (đã bao gồm VAT), và không đổi theo quý.

Tổng nguồn cung thị trường sơ cấp giảm 7% so với quý trước và giảm gần 38% so với năm trước. Trong quý này, có 100 căn hộ từ dự án hạng A Sunrise City W2 và 480 căn hộ từ  2 dự án hạng C là 27 Trường Chinh và Hoàng Anh Thanh Bình được tung ra thị trường. Căn hộ hạng C vẫn là sản phẩm cốt lõi và chiếm tới 67% tổng nguồn cung.

Gần 90% tổng nguồn cung sơ cấp tập trung ở các quận ngoại thành. Quận 7, Quận 2 và Bình Tân là ba quận có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới gần 50% tổng cung. 

Chính sách Nhà nước chưa đủ sức hỗ trợ thị trường BĐS

Gần đây chính phủ dự định ban hành một nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, chính phủ sẽ tổng kết Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi hoặc trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 theo hướng mở rộng đối tượng và tạo thuận lợi hơn về điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo nhận định của ông Leon Cheneval, giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam: “Các nhà đầu tư nước ngoài luôn quan tâm đến lợi nhuận khi đầu tư. Nhìn chung việc cho phép các cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu nhà là điều có lợi tuy nhiên thị trường Việt Nam chưa đem đến mức lợi nhuận mong đợi. Người nước ngoài đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau tại Việt Nam với những động cơ khác nhau. 

BĐS càng lớn càng đòi hỏi vốn lớn và bởi vậy rủi ro cũng cao hơn nhiều. Chẳng hạn khi một người nước ngoài mua một căn hộ, cái mà anh ta thực sự mua là phong cách sống; trong khi sinh lời là một nhu cầu thứ cấp. Dẫu là mua để ở, hay với mục tiêu sinh lời, thì hai nhóm người mua này đều có những yêu cầu nhất định cho việc đầu tư”.

Như vậy, nhìn chung, các động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà nghị quyết đề cập có lẽ chưa đủ mạnh để tiếp sức cho thị trường BĐS đang gặp khó khăn. Trên thực tế, cần phải đối diện với hiện thực là giá BĐS  ở VN đã bị đẩy lên rất cao và sẽ không đáp ứng được nhu cầu sinh lời của người mua. Đối với phần lớn người nước ngoài, thì giá bất động sản tại Việt Nam quá cao và việc sở hữu dài hạn (thời hạn tối đa là 50 năm như dự thảo có đề cập) trong tư duy của nhà đầu tư không phải là một sự bảo đảm dài hạn về sở hữu.

“Tôi tin rằng những người mua khôn ngoan sẽ vẫn chờ đợi những động thái tích cực hơn từ phía chính phủ, trong khi các nhà đầu tư lớn tìm kiếm các giao dịch lành mạnh và hiệu quả” – Leon nhấn mạnh.

Hà Nhi