Nghịch lý thị trường BĐS: Khi người bán là thượng đế!

22/12/2011 10:32 Bài, ảnh: Hân Ni
(GDVN) - Theo GS. Đặng Hùng Võ, có một nghịch lý trên thị trường BĐS hiện nay là cảnh cầu thừa, cung thiếu dẫn tới việc người bán trở thành thượng đế...

Trong buổi tọa đàm “nhà ở cho mọi người” do báo VnMedia tổ chức, chia sẻ những nguyên nhân lý giải tại sao nhà ở vẫn là giấc mơ ngoài tầm tay của những người thu nhập thấp, GS. Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhận định: Có một nghịch lý trên thị trường Bất động sản (BĐS) hiện nay mà những người dân phải gánh chịu, đó là cảnh cầu thừa, cung thiếu dẫn tới việc người bán trở thành thượng đế, còn người mua thì phải phụ thuộc.


“Cái dở ở nước ta là chỉ có một hình thức sử dụng đất ở vĩnh viễn. Các doanh nghiệp đầu tư cũng được sử dụng vĩnh viễn, thích bán lúc nào thì bán, không ai khống chế về thời gian sở hữu. Điều này đã tạo điều kiện cho việc đầu cơ, găm hàng, đẩy giá lên cao” – GS. Võ thẳng thắn.
Theo GS. Đặng Hùng Võ: Hình thức sử dụng đất ở vĩnh viễn cũng là một nguyên nhân khiến tình trạng đầu cơ xảy ra trên thị trường bất động sản.

Theo GS. Võ, từ trước năm 2008, thị trường nhà ở giải quyết theo quy luật thương mại thuần túy đã “làm hư” các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư đạt được quyền không cần quan tâm người mua, thích huy động bao nhiêu cũng được, không cần quan tâm giá nhà bao nhiêu, miễn là chủ đầu tư thu lợi nhuận. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư không chịu hạ giá sản phẩm, dẫn tới việc giá BĐS luôn ở tình trạng cao hơn nhiều so với giá trị thực.
 
“Nhà đầu tư cho rằng giá nhà ở từ 26 triệu đồng/m2 hạ xuống 16 triệu là kịch trần, không thể hạ hơn trong khi người mua bảo “như thế vẫn còn cao quá!”. Trong khi đó, những người trong cuộc thừa hiểu rằng: Giá 16 triệu đồng/m2 ở đây đã bao gồm rất nhiều phụ phí “bôi trơn” khác. Những người làm trong ngành xây dựng đánh giá, căn họ giá 16 triệu đó, đúng ra giá trị thực chỉ rơi vào khoảng 8 triệu đồng/m2. Như vậy, hiện tại xảy ra một nghịch lý: Nhà đầu tư chết kẹt, “giảm nữa là chết”, nhưng nếu không giảm thì không có người mua.
 
Trên thực tế, các dự án ở Hà Nội hiện nay như Đặng Xá, Kiến Hưng, Ngô Thì Nhậm, Sài Đồng dao động ở mức gần 10 triệu đến 13,27 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này thấp bằng nửa giá chung cư bình dân trên thị trường, song vẫn quá khả năng chi trả của nhiều người thuộc diện nghèo chỉ biết trông vào đồng lương. Vì thế mà có những người sau tháng ngày ròng rã chờ vận may nhưng đến khi trúng suất mua lại đành từ chối vì không kham nổi. Ở dự án Sài Đồng, nhiều trường hợp đã từ chối ký hồ sơ, trả lại nhà.

Theo ông Võ, lý do khiến nhà ở vẫn ngoài tầm tay với của những người có thu nhập thấp, một phần còn do chính sách nhà nước chưa đi sát với thực tế, trong quá trình phát triển có nhiều yếu tố tác động tạo lực cản phát triển nhà ở.

Tăng tỷ lệ nhà chung cư là một bước đi mới

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, vấn đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức, trước năm 1995-1998, Văn phòng KT sư trưởng đã giới thiệu 500 địa điểm, sau đó thấy có bất cập chỉ tập trung nhà ở, chưa có cơ chế phân phối nên dẫn đến phân phối không hợp lý và nhà ở chỉ có nhà mà thiếu hạ tầng.
 
Với sự tăng dân số, Hà Nội đặt ra quỹ đất dành cho tái định cư nhưng trong thực hiện quy hoạch, ở đâu là khu tái định cư và ở đâu là nhà ở xã hội thì chưa có. Trên thực tế, có người làm ở Minh Khai nhưng phân nhà lại ở Mỹ Đình… chưa giải quyết quy hoạch. Nhưng trong chiến lược nhà ở có đưa ra những quy định này.
 
"Chiến lược này có đưa ra việc tăng tỷ lệ nhà chung cư, tôi cho rằng đây là bước mới bởi ta đang là đất nưóc có tốc độ đô thị hoá cao 30%, 2050 đô thị 50% trong đó quy đất hạn hẹn và tiềm năng phải suy nghĩ, vì vậy cần phải đạt ra là phát triển nhà loại nào" - ông Nghiêm nói.
 
Theo chia sẻ của ông Nghiêm, đây không phải là định hướng mang tính lý luận, an ninh,.. mà chiến lược đã được điều tra xã hội học rất lâu. Cơ cấu dân số, gia đình của xã hội Việt Nam đã khác. Thế hệ trẻ thích độc lập và mong muốn có ngôi nhà ở hợp lý. Vậy thì nhà ở kiểu căn hộ là mong muốn đa số gia đình trẻ, đấy là cách tích kiệm đất đai và diện mạo đô thị.
 
Để người dân có thể thụ hưởng được về chiến lược phát triển nhà, theo ông Nghiêm, nên làm thiết kế mẫu để cho người dân tham khảo.
Bài, ảnh: Hân Ni