Nguy cơ thua lỗ lớn khi đầu tư vào căn hộ condotel

Giật mình số dự án condotel  

Đầu tư siêu sinh lợi, cam kết lợi nhuận hấp dẫn 10-15% kéo dài từ 8-10 năm, mỗi năm khách hàng được ở 5-10 ngày nghỉ dưỡng miễn phí hay khách hàng đầu tư 15 tỷ đồng, mỗi năm thu về 4-5 tỷ đồng đó là những lời quảng cáo có cánh, trên trời tại nhiều dự án đang bán condotel.

Không ít người vì những lời ngon ngọt, những lời hứa, cam kết bằng miệng của người môi giới bất động sản, của chủ đầu tư đã phải ngậm đắng vì chủ đầu tư chiếm dụng vốn.

Lợi nhuận không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết, trả lợi nhuận chậm, điều này khiến không ít người mua nhà “đứng ngồi không yên” vì số tiền đầu tư không hề nhỏ.

Dù chưa được cơ quan nhà nước công nhận và còn khuyến cáo người dân khi mua loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng condotel rủi ro rất cao và tính hiệu quả kinh tế không có.

Trong khi đó, chủ đầu tư, các sàn môi giới bất động sản “nổ” nào là siêu lợi nhuận, sẽ được cấp sổ đỏ vĩnh viễn… Đó là những gì đang diễn ra bát nháo trên thị trường bất động sản hiện nay.

Phối cảnh dự án condotel The Coastal Hill Quy Nhơn của Tập đoàn FLC được quảng cáo là "miền đất hứa" cho những nhà đầu tư thông thái. Ảnh: FLC

Ngày hôm qua 5/4, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát đi văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp về việc đề nghị hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng condotel.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng condotel.

Condotel tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai...

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn.

Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; Thành phố Hồ Chí Minh: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn).

Con số condotel hiện tại khiến không ít người giật mình, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Cũng theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư từ khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp).

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Chưa có condotel nào được cấp "sổ đỏ"

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chỉ rõ nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2 tùy thuộc dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh.

Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chỉ rõ, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm).

Một số chủ đầu tư còn cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, người dân cần tỉnh táo và thận trọng khi đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng condotel. Ảnh: NVCC.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đực  - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành phân tích: “Thứ nhất, nói về giá bán loại hình condontel đã cao gấp 2-3 lần so với giá căn hộ chung cư.

Như căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh có giá 20-30 triệu đồng/m2 thì giá condotel có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Hơn nữa, đất mà chủ đầu tư xây condotel thường là đất ngoài bãi biển, đất trên núi nên rẻ. Họ xây lên mấy chục tầng bán cho người dân thì biết khoản lợi nhuận lớn như thế nào.

Chủ đầu tư không chỉ lợi về giá bán condotel cao ngất ngưởng mà còn lợi cả sau khi bán cho người dân. Đã bán cho người dân, nhưng chủ đầu tư lại nghiễm nhiên trở thành ông chủ quản lý condotel.

Trong câu chuyện này, chủ đầu tư lợi cả đôi đường, người dân dù bỏ tiền mua nhưng lại phụ thuộc hoàn toàn vào vào kết quả kinh doanh, sự tốt bụng của chủ đầu tư. Chủ đầu tư chia lợi nhuận cho người mua condotel bao nhiêu là quyền của họ bởi người mua sao giám sát được”.

Phân tích về khía cạnh pháp lý, ông Nguyễn Văn Đực chỉ rõ: “Duy nhất chủ đầu tư được cấp giấy quyền sử dụng đất. Bởi vậy, người mua condotel không có bất cứ một giấy tờ nào từ cơ quan nhà nước.

Trong trường hợp chủ đầu tư cầm cố giấy sử dụng đất tại ngân hàng để lấy tiền xây dựng condotel hay vì lý do phá sản thì người dân rủi ro rất lớn, thậm chí trắng tay là hoàn toàn có thể xảy ra”.

Vấn đề được không ít người đặt ra đó việc chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và người mua condotel có đảm bảo công khai, minh bạch tài chính để người mua không bị thiệt.

Về việc này, ông Nguyễn Văn Đực phân tích: “Đối với những chủ đầu tư làm ăn minh bạch, đàng hoàng thì người mua vẫn phụ thuộc vào khả năng kinh doanh, vận hành, quản lý của họ.

Còn những chủ đầu tư làm ăn thiếu công khai, minh bạch thì có thể kinh doanh được 10 đồng họ báo 1 đồng thì người mua nhà cũng chịu, người mua không thể giám sát.

Đầu tư condotel đang được mời chào đầu tư sinh lợi cao, nhưng thực tế người mua đang phải mua giá đắt, còn lợi nhuận ăn chia từ khai thác thì bấp bênh, phụ thuộc vào chủ đầu tư”. 

Pháp luật về condotel còn đang bị bỏ ngỏ

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu phân tích: “Về mặt pháp lý loại hình bất động sản condotel còn rất nhiều vướng mắc, vấn đề chưa rõ. Theo pháp luật Việt Nam chưa định hình là loại đất xây dựng condotel ở hay đất kinh doanh.

Condotel hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh hay nói cách khác loại hình bất động sản này đang bị bỏ ngỏ nên rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và cả ngân hàng. Bởi vậy, cần thiết sớm phải có những quy định pháp luật về loại hình bất động sản này.

Người đang có ý định đầu tư condotel và người đã sở hữu rất lo lắng trong tương lại luật pháp sẽ định hình condotel ra sao. Bởi khi đã định hình sẽ liên quan đến thuế, sử dụng đất, thời gian sử dụng đất và nhiều quy định khác liên quan.

Về vấn đề ngân hàng, nhiều ngân hàng chưa dám tài trợ vào các dự án condotel, bởi họ tài trợ, rót vốn cho các chủ đầu tư. Trường hợp khách hàng của ngân hàng  mất khả năng trả nợ, ngân hàng phải thu hồi tài sản đó.

Nhưng vấn đề tài sản phải thu hồi đó lại vướng với nhiều nhà đầu tư condotel thì xử lý như thế nào, quyền lợi của nhà đầu tư condotel thế nào, rất nan giải và phức tạp”.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết thêm: “Vấn đề thừa kế cũng rất phức tạp, trong trường hợp người mua condotel mà mất đi thì con cái, bố mẹ của họ có được thừa kế hay không. Chủ đầu tư, đơn vị quản lý có chấp thuận không? Nếu họ không chấp thuận thì làm sao có quyền thừa kế.

Như vậy, có thể thấy condotel từ giao dịch, tài chính, tính pháp lý, chuyển nhượng có rất nhiều vấn đề mà người dân cần lưu ý khi đầu tư vào condotel”.