Một số vấn đề người mua nhà nước ngoài cần lưu ý

Tư vấn pháp luật

Ths.Trần Đức Tuấn

(GDVN) - Luật nhà ở mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng các điều khoản còn tồn tại nhiều cách hiểu. Do vậy, người nước ngoài cần nghiên cứu kỹ càng.

Điều 7 Luật nhà ở quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở. Theo đó, Luật chia ra thành ba nhóm đối tượng, bao gồm (i) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; (ii) người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (iii) tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở. 

Như vậy, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người Việt định cư ở nước ngoài thì luật không đặt ra bất kỳ giới hạn, điều kiện nào về sở hữu nhà ở. 

Theo Luật Nhà ở sửa đổi, có hiệu lực từ tháng 7/2015, người gốc Việt và người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. (Ảnh minh họa)

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định viện dẫn tới khoản 1 Điều 159. Khoản 1 Điều 159 liệt kê cụ thể đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm:

(a) tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;

(b) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;

(c) cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Các hình thức sở hữu cũng được quy định rõ ràng. Đó là:

(a) đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án;

(b) mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (khoản 2 Điều 159).

Việc Luật quy định chi tiết như vậy là cần thiết, đặc biệt là đã phân định rõ các tổ chức và cá nhân. Tuy nhiên, đối với “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” cần được hiểu như thế nào? 

Mặc dù chỉ cần có 1% vốn từ nước ngoài (góp vốn hoặc cổ phần) vẫn được xem là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên, nội dung điều luật này cần được hiểu là doanh nghiệp có từ 51% vốn từ nước ngoài trở lên.

Đối với cá nhân, Luật mở rộng quyền sở hữu đối với bất kỳ cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh. Tuy nhiên, nhập cảnh chỉ là thời điểm, trong khi sở hữu là theo khoảng thời gian. Một người có thể nhập cảnh vào để du lịch 1 ngày, liệu rằng nếu họ mua nhà thì sau đó quyền sở hữu sẽ được đảm bảo như thế nào sau đó?

Điều 160 Luật nhà ở đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Tuy nhiên, việc quy định điều kiện như thế nào cũng là điều cần để bàn, bởi vì cần thiết để đảm bảo không làm mất đi tinh thần của Luật là mở rộng quyền sở hữu đối với các đối tượng là người nước ngoài nhằm thu hút đầu tư vốn vào Việt Nam và hướng đến xây dựng Việt Nam thành một nước đáng sống cho mọi người trên toàn thế giới. 

Có lẽ, việc mà Chính phủ nên làm là làm sao để đảm bảo quyền an ninh quốc gia và đảm bảo quyền sở hữu của người nước ngoài và cơ chế để họ bảo vệ quyền dân sự, chứ không nên đưa ra các tiêu chí như công việc, thu nhập để hạn chế, phân biệt giữa các nhóm đối tượng. 

Ví dụ như: không chỉ người nước ngoài có việc làm ở Việt Nam mới được mua nhà, mà người nước ngoài cũng có thể mua nhà ở Việt Nam để mỗi năm chỉ 1,2,3 lần về Việt Nam nghỉ ngơi, đi du lịch… Trên góc độ này, đất đai nên xem như là một loại tài sản thông thường, không nên giới hạn quyền sở hữu đối với bất kỳ ai.

Một vấn đề đáng lưu ý khác nữa là tổ chức, cá nhân nước ngoài (không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án) chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. 

Việc quy định như vậy có một số bất cập. Thứ nhất, tại sao lại giới hạn bởi con số 30% hay 250 căn? Thứ hai, ai sẽ là người cung cấp thông tin về phần trăm căn hộ trong nhà chung cư hay số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài sở hữu trong khu vực dân cư? Khi mà Luật không nói rõ trách nhiệm cụ thể thuộc về ai (chủ đầu tư hay UBND cấp phường hay Sở xây dựng?). 

Ngoài ra, quy định như vậy cũng tạo ra bất cập cho chủ đầu tư, chẳng hạn như, một khi có đủ 30% số lượng người nước ngoài đặt cọc mua rồi thì chủ đầu tư không dám cho phép người nước ngoài khác đặt mua thêm. Và đôi khi, trong số 30% số người đặt cọc đó không mua nữa, và do vậy, chủ đầu tư mất đi các khách hàng tiềm năng.

Đặc biệt, trong một số khu vực tập trung nhiều người nước ngoài (khu phố Tây, Bùi Viện; Phú Mỹ Hưng…) thì việc hạn chế như vậy sẽ ảnh hưởng đến việc người nước ngoài phải đi khu vực khác mua. 

Ông Nguyễn Bá Thuyền: "Luật của ta đọc rất hay, nhưng xử rất khó"

(GDVN) - Tòa sơ thẩm có thể nói "trầm trọng", nhưng tòa phúc thẩm nói "không trầm trọng". Tòa sơ thẩm có thể nói "công bằng", nhưng tòa phúc thẩm nói "không công bằng".

Điều này một mặt ảnh hưởng công tác quản lý người nước ngoài (phân tán, khó kiểm soát), ngoài ra, ảnh hưởng tới tâm lý người nước ngoài như họ muốn sống tại các khu vực có nhiều người nước ngoài để an ninh hơn, có môi trường văn hóa, cách sống tương đồng…

Vì thế, trong thời gian tới, khi Chính phủ quy định chi tiết số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu trong trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà riêng lẻ trên một tuyến phố cần phải dựa trên tinh thần của Luật là mở rộng tối đa tới chủ thể người nước ngoài là chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Luật cũng quy định trong trường hợp người nước ngoài không đúng đối tượng hoặc vượt quá số lượng nhà thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó, mặc dù chưa quy định cụ thể thủ tục để “hưởng giá trị nhà ở đó” như thế nào?

Đồng thời, Luật hạn chế khoảng thời gian sở hữu tối đa 50 năm đối với cá nhân và có thể gia hạn và tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.

Trước khi hết thời hạn sở hữu, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Đối với nghĩa vụ, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài có các nghĩa vụ như công dân Việt Nam và phải tuân thủ các quy định, đó là:

(a) trong trường hợp cho thuê nhà ở thì phải có văn bản thông báo với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà;

(b) đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

(c) thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.

Như vậy, với những tiến bộ trong việc mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và đã có những quy định khá rõ ràng về các thủ tục, về những con số cụ thể, Luật nhà ở đã từng bước giải quyết vấn đề đất đai và nhà ở là những tài sản thông thường và không hạn chế đối tượng chủ sở hữu. 

Tuy nhiên, để làm an tâm người nước ngoài khi đầu tư mua nhà tại Việt Nam thì các quy định của Luật vẫn còn nhiều nội dung cần làm rõ hơn.

Giải quyết được vấn đề này, xa hơn, góp phần cho đất nước xóa bỏ những sự khác biệt không đáng có trong giới hạn của luật pháp đối với sở hữu nhà ở so với các quốc gia trên thế giới, giúp Việt Nam ngày càng hội nhập dưới mái nhà chung toàn cầu.

Ths.Trần Đức Tuấn
Từ khóa :
dự án , xây dựng , căn hộ , đầu tư , nhà ở , Luật nhà ở
Một số vấn đề người mua nhà nước ngoài cần lưu ý
Viết bình luận của bạn về bài viết này ...
Xem thêm bình luận
Tin khác