Tuy nhiên, xu hướng mới là các ngân hàng đang tích cực tìm cách đáp ứng nhu cầu cho các dự án xây nhà ở phục vụ nhu cầu an cư lạc nghiệp của người dân, thông qua những mô hình cho vay có lựa chọn, và tăng cường kiểm soát rủi ro.
Hướng tới nhu cầu ở thực
Theo số liệu cập nhật từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi tới các đại biểu quốc hội, đến tháng 8/2019 tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng trưởng tốt ở mức 14,58% so với cuối năm 2018 và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế…
Trong đó, tín dụng cho mục đích tự sử dụng như khách hàng cá nhân vay mua nhà, vay vốn để tự sửa chữa nhà … chiếm 68.3%. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở thực của người dân khá cao.
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn, nhưng không có nghĩa ngân hàng phải hạn chế cho vay.
Việc hạn chế rủi ro của ngân hàng bằng cách lựa chọn dự án hiệu quả, chọn chủ đầu tư đủ năng lực mới xem xét giải ngân vốn.
Chuyên gia này cho biết: “Tín dụng vào bất động sản có 2 loại, gồm: vốn trực tiếp cho vay kinh doanh bất động sản và vốn cho người dân vay tiêu dùng với mục đích mua bất động sản như căn hộ chung cư để ở.
Trong đó, các chủ trương chính sách của Ngân hàng Nhà nước hướng tới giảm loại hình cho vay trực tiếp kinh doanh bất động sản và tăng trưởng vào loại hình còn lại, nhằm mục tiêu, tín dụng hướng đến tiêu dùng các sản phẩm bất động sản”.
Quy định của Ngân hàng Nhà nước nhằm hướng dòng tín dụng vào hình thức cho người dân vay tiêu dùng của lĩnh vực bất động sản.
Điều kiện tín dụng vào phân khúc 1-3 tỷ đồng/căn hộ nhằm tạo điều kiện để chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.
Đây là loại sản phẩm trên thị trường đang thiếu và góp phần thúc đẩy chủ đầu tư cung cấp mặt hàng này.
Ngoài ra còn tạo điều kiện để người dân có thể vay tiền ngân hàng mua căn hộ phục vụ cuộc sống.
 |
Không nên đánh đồng tín dụng bất động sản với rủi ro
Theo giới chuyên môn, không nên đánh đồng rủi ro tín dụng bất động sản.
“Rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản có thể cao, nhưng ngược lại cho vay mua nhà để ở lại rất thấp. Do vậy, không nên hà khắc quá đối với tín dụng bất động sản. Mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung.
Vì nếu quản lý tín dụng bất động sản tốt còn hiệu quả hơn nhiều so với cho vay lĩnh vực khác”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nhận xét.
Thực tế đã chứng minh có các ngân hàng có dư nợ cho vay mua nhà ở khá cao, nhưng nợ xấu lại thấp do mô hình quản trị rủi ro tốt và tập trung vào đúng phân khúc cho vay mua nhà để ở.
Techcombank là điển hình cho mô hình này khi dư nợ cho vay khách hàng cá nhân chiếm 48,3% tổng dư nợ.
Cho vay mua nhà chiếm 82% danh mục cho vay cá nhân, với 90% trong số này là cho vay khách hàng thu nhập cao và khá, cùng với chất lượng nợ liên tục được cải thiện, giúp cho nợ xấu của nhóm này chỉ ở mức rất thấp 0,7%.
Tăng trưởng cho vay đóng góp đáng kể vào lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2019, đạt 8.860 tỷ đồng, hoàn thành 75% kế hoạch năm, trong khi nợ xấu toàn hàng giữ ở mức 1,8%.
Hay như tại ACB, dư nợ cho vay mua nhà tiếp tục tăng nhưng nợ xấu hiện tại chỉ 0,7%.
Tại cuộc gặp gỡ mới nhất với các nhà phân tích về kết quả kinh doanh Quý III/2019, lãnh đạo Techcombank khẳng định sự tự tin vào mô hình cho vay khác biệt:
Chỉ cho vay đối với những người có nhu cầu vay mua nhà để ở, và nói “Không” với kinh doanh bất động sản.
Điều đáng nói ở đây, là ngân hàng cho vay theo chuỗi, hay nói cách khác là cho vay theo hệ sinh thái từ chủ dự án đến các nhà thầu xây dựng, hệ thống phân phối và những người vay mua nhà để ở.
Với mô hình cho vay này, rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản được phân bổ cho các cấu phần trong toàn bộ chuỗi giá trị, song đều có một dữ liệu liên thông minh bạch do ngân hàng quản lý.
“Thời gian tới, ngân hàng sẽ tiếp tục tập trung phục vụ tín dụng đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua nhà, mua xe nhằm phục vụ nhu cầu cuộc sống.
Đây là phân khúc khách hàng có nguồn thu nhập ổn định và có tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Ngân hàng không phục vụ nhu cầu vay mua nhà để mua đi bán lại trên thị trường, cũng như các khoản tiêu dùng cá nhân có tính chất ngắn hạn”, lãnh đạo Techcombank chia sẻ thêm.
Chiến lược của Techcombank cũng đang đồng hành cùng chủ trương của Ngân hàng Nhà nước vốn khuyến khích cho vay mua nhà theo chuỗi, vừa an toàn vừa đảm bảo hiệu quả.
Bởi tất cả các khâu giao dịch đều đi qua ngân hàng nên ngân hàng kiểm soát dòng tiền ra vào của khách hàng, đảm bảo khả năng trả nợ.
Các chuyên gia đánh giá, mô hình cho vay theo chu trình khép kín giữa ngân hàng - chủ đầu tư – nhà thầu xây dựng - người mua nhà nếu được phối hợp đồng bộ sẽ phát huy hiệu quả, giúp người tiêu dùng tiếp cận nguồn vốn bền vững từ ngân hàng và đẩy lùi tín dụng đen.
