Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra dự đoán về BĐS trong năm 2013

"Năm 2012, chúng ta bàn luận nhiều về BĐS nhưng hành động thì ít"

Phóng viên: - Thưa TS Phạm Sỹ Liêm, thị trường BĐS năm 2012 có rất nhiều biến động, vậy với ông đâu là dấu ấn đáng để nhớ nhất về thị trường BĐS năm vừa qua? Vì sao?

TS Phạm Sỹ Liêm: Nếu nói ấn tượng là gì thì rất khó chỉ có điều đáng nhớ là chúng ta la lắng, nói năng bàn luận thì nhiều nhưng hành động thì rất ít. Hoặc có hành động nhưng không mang lại hiệu quả nhiều. Bởi vì “nước xa không cứu được lửa gần”. Việc đang cấp bách ở đây mà nói năm ba năm nữa mới giải quyết là việc không ổn như quỹ tiết kiệm nhà ở hình thành và đủ sức tham gia thị trường nhà ở thì còn khá lâu. Thứ hai là chúng ta bỏ quên khâu quản lý BĐS, đáng nhẽ phải coi quản lý BĐS là một bộ phận của thị trường BĐS.

Thực ra quản lý BĐS là một khu vực kinh doanh nhưng mà ở nước ta hiện nay lại coi đây là dịch vụ công ích. Trên thế giới không ai coi quản lý BĐS là dịch vụ công ích mà ngược lại đây là dịch vụ kinh doanh. Những cái đó để nói rằng thời cơ thị trường BĐS suy thoái mà nếu chúng ta biết biến thách thức thành cơ hội thì cũng có thể giảm nhẹ được khó khăn. Bởi lẽ bao giờ suy thoái cũng là cơ hội để chúng ta rút ra những bài học, chỉnh sửa những sai xót trên thị trường, ví dụ như thị trường môi giới BĐS là một thị trường đáng quan tâm nhưng không ai đứng ra chấn chỉnh. Người môi giới BĐS vẫn thể hiện là anh “cò” đất, “cò” nhà từ đạo đức, chuyên môn cũng không đảm bảo tốt dẫn đến nhiều vụ lừa đảo BĐS đến từ lực lượng “cò” môi giới này. Đây là thiếu xót của chúng ta, nhìn ra các nước bạn thì họ luôn coi trong vai trò của các nhà môi giới ra rất quan trọng. Trong bức tranh suy thoái của thị trường BDDS tôi vẫn thấy những điểm sáng đáng học tập về việc quản lý như ở các khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Bình Dương tại sao các cơ quan quản lý không học tập đưa cách quản lý tại đơn vị này vào áp dụng vào những dự án khác.

Tôi hình dung các khu đô thị hiện nay nếu làm tốt các khâu điện đường có tên phố tên phường, để người dân bình thường nhất khi ở cũng có thể kinh doanh ngay tại khu đất mình sử dụng nói cách khác kiếm tiền trên chính mảnh đât mình đang sử dụng mới là điều đáng quý. Vì vậy ấn tượng về một số mặt thì khó để nói hết nhưng đáng nhẽ cái chúng ta có thể làm được thì lại chỉ nói mà không làm, cái chuyện nói và không làm được thì từ lâu đã có, ngay cả tôi nói cũng có làm được đâu (cười). 
- Nhiều người cho rằng chỉ khủng hoảng thị trường BĐS với về với đúng giá trị của nó thể hiện bằng việc có dự án căn hộ với trị giá 10 triệu/ m2 (dự án Đại Thanh) vậy giá bán thị trường BĐS năm 2012 theo ông đã chạm đáy chưa? Quan niệm giá trị thực là quan niệm phi thị trường, giá và quy luật giá trong thị trường phụ thuộc vào ba yếu tố thứ nhất nó phụ thuộc vào gia thành và lợi nhuận người ta mong đợi. Cái thứ 2 là phụ thuộc vào nhịp độ cung cầu nếu quan hệ cung – cầu cân bằng thì những điều mong đợi ở khâu trước với được mong đợi. Cái thứ ba là phụ thuộc vào quan hệ cạnh tranh, cạnh tranh ở đây có thể là cung cạnh tranh với cung, cầu cạnh tranh với cầu và cung cạnh tranh với cầu. Nếu cạnh tranh ấy là mạnh mẽ thì giá sẽ được điều chỉnh. Nhưng cho dù đảm bảo cả ba yếu tố trên thì giá cả trên thị trường vẫn là sự thỏa thuận sao cho “thuận mua vừa bán”. Đã là “thuận mua vừa bán” thì không có chuyện đồng tiền thực hay không thực, đồng tiền bỏ ra đâu cũng là đồng tiền thực cả. Mình quan niệm giá ảo trong thị trường BĐS là không đúng, ví dụ chiếc ô tô Lesxu tại sao nó lại có giá trị lớn hơn gấp nhiều lần so với xe ô tô khác cùng loại? ngoài giá trị vật liệu còn có giá trị thương hiệu mà giá trị thương hiệu thì không đo đếm được nên không thể nói giá ảo hay giá thực trong thị trường BĐS được. - BĐS năm 2012 chứng kiến những cuộc thâu tóm đình đám, những cuộc thoái vốn của hàng loạt dự án, theo ông đâu là nguyên nhân chính của sự hiện tượng trên?
Thực ra ở các nước trong lúc thị trường BĐS suy thoái, việc thoái vốn thực chất là việc làm tái cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp. Trước kia cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp là bao gồm rất nhiều thứ. Nhưng đến giờ anh doanh nghiệp này điều chỉnh lại cơ cấu lại kinh doanh đế đầu tư tập chung vào một số mặt kinh doanh nhất định.

Như tôi thấy ở nhiều nước trên thế giới, nhằm tái cơ cấu cho đơn vị kinh doanh trên thị trường BĐS lúc suy thoái họ lập ra quỹ “tín thác bất động sản”. Đây là quỹ huy động vốn của nhiều đơn vị kinh doanh BĐS nhỏ lẻ muốn tham gia kinh doanh BĐS nhưng ít vốn. Nhân lúc thị trường BĐS suy thoái, các đơn vị tìm cách bán BĐS thu hồi vốn thì số tiền quỹ này sẽ được sử dụng để mua lại những dự án đó, đê tiếp tục đầu tư. Sau đó họ cho thuê theo giá thị trường từ đó họ thu lãi và số tiền lãi này sẽ trả lại cho các đơn vị góp vốn.

Thị trường BĐS năm 2012 là bức tranh tối mầu

Theo tôi đây có thể là cách cứu vãn thị trường BĐS vì quan trọng là tìm người mua mà một đơn vị nhỏ lẻ không thể có đủ tiềm lực tài chính để mua BĐS mà cần có sự gắn kết, để tìm nguồn cầu giải cứu BĐS. 

"BĐS năm 2013: Nếu không hành động ngay sẽ nguy hơn"

- Vừa qua, chính phủ có rất nhiều phương sách thị trường BĐS được đưa ra cụ thể nhà nước đưa ra các chính sách như: giảm, giãn thuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ… Rồi đến việc các ngân hàng vào cuộc nhưng thị trường BĐS vẫn chưa có chuyển biến gì mới, theo ông chúng ta cần làm gì để giải cứu BĐS trước mắt?

Tôi xin nói thẳng tất cả những giải pháp trên chỉ là giúp bên cung mà nguy cơ dẫn đến bên cung cho thị trường BĐS chính là bên cầu chứ không phải tiền thuế, hay tiền sử dụng đất…bởi thực chất nhà vẫn chưa bán được sao có thể nói chuyện thuế. Vấn đề lúc này là chúng ta phải cân bằng lại quan hệ cung – cầu mới là cách cứu thị trường BĐS. Nhiều ý kiến hay được đưa ra như mua nhà để tái định cư, mua nhà cho người thu nhập thấp…tất cả cách đó chu quy lại là lấy tiền nhà nước để thêm một vai “cầu” trong thị trường BĐS nhưng lượng tiền nhà nước cũng có hạn, chỉ giúp BĐS một phần, chưa thể cứu nổi thị trường BĐS.

Vì vậy động tác trên chỉ là phương kế nhàn châm ngòi, kích thức sức mua BĐS chứ chưa thể cứu được thị trường BĐS. Qua đây tôi cũng cho rằng cách giải cứu thị trường BĐS bằng việc giảm lại xuất ngân hàng xuống 5% là không ổn bởi lẽ tiền không của ngân hàng, thực chất tiền này là nguồn huy động từ người dân và xã hội nên huy động lãi xuất cao mà cho đơn vị kinh doanh BĐS vay lãi xuất thấp thì số tiền chênh lệch kia ai bù lại? 

Nhưng dẫu sao ta phải hiểu cần cứu được thị trường BĐS vì khi đó là ta đã cứu được nền kinh tế quốc dân, vì thị trường BĐS kéo theo nhiều thị trường khác tăng hoặc giảm theo như thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường nội thất…

Theo TS Phạm Sỹ Liêm cần kích cầu để giả cứu thị trường BĐS năm 2012

- Nhiều người cho rằng, bức tranh BĐS 2,3 năm tới cũng không  sáng sủa hơn, theo ông nhận định này có quá bi quan?

Tôi cho ràng thị trường BĐS là nhiệt kế của nền kinh tế quốc dân, mà hiện tại nền kinh tế chưa có bước khởi sắc thì BĐS cũng chưa có bước khởi sắc là điều đương nhiên. Như vậy trong thời gian tới chúng ta phải nhìn vào bức tranh tổng thể của nền kinh tế quốc dân để nói đến thị trường BĐS còn giờ vẫn là quá sớm

  - Với những người đã mua nhà và bị chiếm dụng vốn tại những dự án đang bị đóng băng, kiện cáo hiện nay, ông nói gì với họ?

Cái này là lỗi ở cả hai phía khi người dân và nhà đầu tư kinh doanh BĐS đưa hình thức góp vốn, một hình thức không có sơ sở pháp lý. Một kiểu góp vốn mà người góp vốn (người dân) không biết nguồn vốn mình bỏ ra đầu tư vào đâu? Không được bàn bạc việc đầu tư, không có lãi từ nguồn vốn của mình. Rồi khi xẩy ra việc BĐS đóng băng bán không ai mua thì lúc đó người dân cũng đành phải chịu thiệt vì sự kém hiểu biết, thiếu tư vấn về luật.

Có thể thấy đây chính là bài học để cho người dân rút ra khi sử dụng nguồn tiền rất lớn mà thiếu hiểu biết về lĩnh vực mua, kinh doanh, đầu tư như vậy.

- Đứng trên cương vị một chuyên gia, ông có lời khuyên gì cho những nhà đầu tư BĐS, người dân tìm mua BĐS trong năm 2013? Dự đoán của ông về thị trường BĐS trong năm tới?

Đối với người kinh doanh BĐS cần tự tìm hướng đi riêng cho mình bằng việc tìm những tư vấn, tìm hiểu từ quốc tế bởi lẽ cái đang xảy ra với chúng ta bây giờ các nước đã xảy ra từ lâu rồi. Với người mua BĐS thi nếu cần và có tài chính vấn nên mua vào lúc này, vì chính lúc này anh được quyền lựa chọn những nơi ưng ý, phù hợp, là cơ hội tốt

Thị trường BĐS năm 2013 vẫn có dấn hiệu suy thoái nhưng nếu chúng ta biết áp dụng giải pháp thích hợp vẫn có thể xoa dịu mức độ trầm trọng và có thể làm khởi sắc thị trường BĐS. Đây cũng là lúc các nhà làm chính sách nhìn lại rút ra bài học để thay đổi, nâng cao công tác quản lý BĐS. 

PV: Xin cảm ơn ông!

Hoàng Lực (Thực hiện)