Nhập nhèm từ công trình công cộng chuyển sang công trình thương mại
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân – chuyên gia kinh tế đánh giá, cần phải xem xét quỹ đất trước khi thu hồi để thực hiện dự án Tổ hợp Vũng Tàu Gateway là đất gì?
Nếu là đất thu hồi của dân để làm công trình công cộng, nhưng giờ lại chuyển sang mục đích thương mại là không phù hợp.
Đất đai là sở hữu của toàn dân và khi thu hồi để phục vụ cho mục đích công cộng hay mục đích thương mại thì mức đền bù khác nhau, không thể đánh đồng.
 |
| Phối cảnh dự án Tổ hợp Vũng Tàu Gateway. (Ảnh: C.Đ.T) |
Tiến sĩ Nhân nói, Tổ hợp Vũng Tàu Gateway đã được quy hoạch và có đồ án để phục vụ mục đích công cộng thì không thể điều chỉnh thành khu thương mại.
Một bài học điển hình ở Khu đô thị Thủ Thiêm là chính quyền phải xin lỗi dân khi thu hồi và sử dụng đất sai mục đích vẫn còn đó.
Vấn đề ở đây còn liên quan đến trình tự, thủ tục cũng cần phải lưu ý thêm.
Năm 2017, Bộ Tư Pháp đã công bố, có hàng ngàn văn bản quy phạm pháp luật của các Bộ, cơ quan ngang Bộ sai về hình thức, sai về thể loại và thậm chí là sai về vấn đề trình tự, thủ tục và nội dung khi ban hành.
Cụ thể trong trường hợp này thì Tổ hợp Vũng Tàu Gateway đã qua nhiều lần xin điều chỉnh, vì vậy phải xem xét thận trọng các quy trình có đúng không?
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân lập luận, như đã đề cập, nguồn gốc hay quỹ đất để triển khai dự án Tổ hợp Vũng Tàu Gateway để làm công trình công cộng sẽ được miễn đóng tiền sử dụng đất.
Từ đất sử dụng công trình công cộng để chuyển sang mục đích thương mại phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phải đóng các loại phí theo quy định.
Kế đến, công trình phục vụ cho mục đích công cộng và mục đích thương mại là hoàn toàn khác nhau, sẽ phá vỡ không gian quy hoạch tổng thể.
Đơn cử, nếu trước đây Tổ hợp Vũng Tàu Gateway được quy hoạch cho mục đích công cộng thì các vấn đề như: nước xả, nước thải, điện, nước… được tính toán dựa trên số lượt dân phục vụ cho công trình đó.
Tuy nhiên, nay chuyển sang mục đích thương mại, bán số lượng căn hộ lớn thì đương nhiên sẽ gây ra gánh nặng hạ tầng với khu vực này, đây là vấn đề không thể xem thường.
Trong một lần trả lời Báo Điện tử Giáo dục Việt Nam, Tiến sĩ Khuất Việt Hùng - Phó Chủ tịch Ủy ban An toàn Giao thông Quốc gia cho biết: Ở nhiều nước có quy định rất rõ ràng là các công trình có 5000m2 sàn trở lên bắt buộc phải đánh giá tác động giao thông.
Công trình này có thể là chung cư, trường học, bệnh viên... phải làm rõ có gây áp lực, làm ùn tắc giao thông không. Nếu có thì phải dừng cho đến khi giải quyết được. Hoặc phải giảm quy mô, thậm chí dừng hẳn không cho phép xây.
Còn ở ta quản lý quy hoạch không tốt dẫn tới phát triển đô thị quá nóng, còn hạ tầng thì cứ chạy theo sau, trong khi theo logic thì hạ tầng phải đi trước, hoặc tối thiểu cũng phải phát triển song trùng.
Nâng cấp công trình từ 18 lên 30 tầng có đảm bảo kết cấu?
Tiến sĩ Nhân băn khoăn, khi chuyển đổi công trình công cộng để phục vụ cho mục đích nhà ở thương mại thì phải tính toán ở con số khác. Cho nên, khi điều chỉnh quy hoạch từ chung cư 18 tầng lên 30 tầng phải thay đổi toàn bộ quy hoạch tổng thể về hạ tầng để phục vụ cho cư dân.
Hiện nay, nhiều địa phương chưa thật kiên quyết trong việc xử lý các dự án xây vượt tầng không phép và vẫn hợp thức hóa để cho tồn tại. Đây sẽ là tiền lệ xấu trái với quy luật, với luật nhà ở, luật đất đai.
 |
| Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân. (Ảnh: H.L) |
Ngay từ đầu, Tổ hợp Vũng Tàu Gateway đã phá vỡ kiến trúc quy hoạch, kiến trúc không gian khi được cấp phép để xây căn hộ thương mại cao 15 và 18 tầng.
Thay vì tổng thể, mật độ và kiến trúc không gian xung quanh được thiết kế hài hòa nhưng vì mục đích nào đó, lợi nhuận nào đó đã phá vỡ toàn bộ không gian.
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân nhận xét, công trình thay đổi kết cấu quá lớn như vậy sẽ dẫn đến phá vỡ toàn bộ cảnh quan phân khu đã được phê duyệt trước đó.
|
Tổ hợp Vũng Tàu Gateway từ công trình công cộng “hô biến” thành căn hộ cao cấp |
Đầu tiên nhất, công năng từ mục đích quy hoạch công trình công cộng rồi sang nhà ở thương mại cao 15 – 18 tầng và xin phép xây dựng lên 30 tầng là bất ổn.
Các nhà quy hoạch đã có những dự báo và công bố về quy hoạch không gian trước đây hay chưa, nếu chưa có thì rõ ràng là tự phát.
Nên xem xét, công trình được nâng tầng có phục vụ vì mục đích cho người dân hay ẩn sau đó có “nhóm lợi ích”?
Tiến sĩ Nhân đặt vấn đề, nói về kết cấu, chủ đầu tư cần phải khảo sát về địa chất, độ lún, cơ sở hạ tầng đủ tải để chịu lực cho công trình để nâng tầng hay không?
Phần móng để cao ốc Tổ hợp Vũng Tàu Gateway được nâng từ 18 tầng lên 30 tầng có thể chịu lực được hay không? Nếu chưa thì không thể nào làm được vì kiến trúc sư xây cao ốc 16 tầng thì chỉ tính toán đến độ cao 16 tầng.
Do trong xây dựng, cao ốc 18 tầng không thể làm kết cấu móng lên đến 30 tầng vì chi phí xây dựng sẽ bị tăng lên gấp đôi hoặc tăng gấp 3 so với quy mô ban đầu.
Tiến sĩ Nhân đánh giá, nếu chủ đầu tư đã tính toán đến cao ốc cao 30 tầng thì ngay từ đầu, họ đã có “ý đồ” để biến Tổ hợp Vũng Tàu Gateway từ công trình công cộng thành công trình thương mại với độ cao 30 tầng.
“Trong kiến trúc, không thể cho phép kết cấu nền móng của công trình cao 18 tầng để nâng lên 30 tầng như Tổ hợp Vũng Tàu Gateway đang triển khai”, Tiến sĩ Nhân nói.
