Các cuộc bùng nổ bong bóng bất động sản vừa qua tại một số quốc gia trong đó có Việt Nam cho thấy nguyên nhân của nó có thể bắt nguồn từ chính sách thu tiền sử dụng đất bất hợp lý.
Hãy bắt đầu từ một ví dụ đơn giản: Ông A có 1ha đất nông nghiệp, do mở đại lộ qua đây nên khu đất đó trở nên có giá trị.
Công ty xây dựng B lập dự án quy hoạch khu đô thị tại vị trí lô đất của ông A. Do bảng giá đất nông nghiệp tại khu vực này chưa đầy 1 triệu đồng/m2 nên công ty xây dựng B chỉ trả ông A mức giá đó đồng thời hỗ trợ tiền hoa màu.
Sau khi nộp tiền sử dụng đất để chuyển đổi mục đích sử dụng với mức giá 3 triệu đồng/m2, công ty được sử dụng 60% diện tích để xây dựng. Giá đất ngay lập tức tăng lên 30 triệu đồng/m2.
Như vậy, giá vốn ban đầu chỉ khoảng 8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm tiền làm đường nội bộ, hệ thống thoát nước) cộng với các khoản chi phí khác lên đến 10 triệu đồng/m2. Ngay khi hoàn thành, đất này đã có giá bán gấp 3 lần giá thành. Không một ngành sản xuất kinh doanh nào có mức lợi nhuận "khủng" như vậy.
 |
| Ảnh minh họa: Nguyễn Huy/ Tiền Phong. |
Vì vậy, điều dễ hiểu là các ngân hàng sẽ đua nhau giải ngân để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động, tạo nên bong bóng.
Việc kích nổ hay cho xì hơi dần là việc làm vô cùng khó khăn. Cho dù hiện nay ngân hàng thắt chặt tín dụng thì cũng không thể thay đổi được. Khi mở dần ra, bong bóng bất động sản sẽ lại xuất hiện.
Để tháo gỡ và ngăn ngừa nguyên nhân, chúng ta cần xem xét trên quy mô tổng thể toàn xã hội như sau:
1. Cơ sở hạ tầng (đường, trường học, bệnh viện) được làm từ tiền ngân sách nhà nước. Đó là tiền thuế của toàn xã hội nhưng lại chỉ có một số người tại khu vực đó được hưởng. Đây là việc làm thiếu công bằng.
2. Ai cũng mong sẽ trở thành tỷ phú sau một đêm. Vì vậy việc đổ tiền vào bất động sản những mong được đổi đời là chuyện bình thường. Không thể trách người dân và cũng không thể dùng biện pháp hành chính để ngăn chặn được.
3. Khi cả xã hội đua nhau chạy theo giá trị ảo của bất động sản, đó là nơi thu hút nguồn tiền mạnh nhất, dẫn đến sự thiếu hụt tiền cho các khối kinh tế khác. Gây nên bệnh “ thiếu máu do tắc nghẽn động mạch” của nền kinh tế.
4. Người dân cần nhà ở, nhưng có người làm việc chăm chỉ mãi không thể mua nổi vì giá nhà đất cứ tăng lên. Trong khi có nhiều người khác không cần làm gì cả, mỗi năm hưởng mức lợi tức 100% từ việc tăng giá đất.
 |
| Ảnh minh họa: Internet. |
Đã có nhiều ý kiến của các chuyên gia về việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản và người dân. Tuy nhiên, cung chưa gặp cầu. Vì vậy, tôi có một số đề xuất thay đổi chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế đất như sau:
1. Không thu tiền sử dụng đất trong 5 năm đầu để doanh nghiệp dành số tiền đó cho công việc xây dựng cơ sở hạ tầng nội bộ (với dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp).
Tiền sử dụng đất sẽ được chia và thu trong 20 năm tiếp theo, mỗi năm đóng 5% theo giá thị trường. Với dự án ở đô thị đã có sẵn hạ tầng thì thu tiền sử dụng đất ngay, nhưng chia ra trong 20 năm. Mỗi năm đóng 5% giá thị trường.
2. Thuế đất sẽ không thu trong 5 năm đầu tiên. Các năm tiếp theo sẽ thu bằng mức 1% giá trị khu đất đó (theo giá thị trường do công ty định giá độc lập tiến hành theo hợp đồng với cơ quan thuế của tỉnh).
Như vậy, nếu trong ví dụ trên, công ty B trong 5 năm đầu tiên không phải đóng tiền sử dụng đất và thuế đất. Sau khi bán cho người sử dụng thì tiến hành thu hộ nhà nước hoặc chuyển việc thu thuế và tiền sử dụng đất cho cơ quan thuế.
Hoạt động kinh doanh của công ty bất động sản B thực chất là hoạt động sản xuất vì tiêu dùng các vật tư xây dựng và nếu họ đặt mức lợi nhuận 30%, giá đất sẽ chỉ ở mức 15 triệu đồng/m2.
Người dân mua đất ở mức 15 triệu đồng/m2, mỗi năm đóng thêm 900 ngàn đồng/m2 nữa thì vẫn rất có lợi trong trường hợp mua nhà đất để ở.
Đối với những người đầu cơ, việc kinh doanh này không có lợi vì không ở vẫn phải nộp tiền. Do đó, nguồn cung bất động sản dồi dào và người cần mua vẫn mua được. Nhà nước thu được tiền thuế đủ lớn để bù đắp lại việc xây dựng cơ sở hạ tầng vì chính những cơ sở hạ tầng đó mới mang lại giá trị cho bất động sản.
Các doanh nghiệp sẽ không dám thâu tóm bất động sản khi không có mục đích sử dụng vì thị trường đầu cơ đã hoàn toàn bị xóa bỏ. Như vậy dập tắt hoàn toàn nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng bất động sản.
Nếu thực hiện ngay trong thời điểm này, có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản và người mua gặp nhau, nền kinh tế sẽ được cứu sớm.
Nếu thực hiện ngay trong thời điểm này, có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản và người mua gặp nhau, nền kinh tế sẽ được cứu sớm.
Nguyễn Tiến Đạt/ VnExpress
