Lilama vi phạm luật nhà ở 2005 Phân tích những sai phạm của chủ đầu tư Lilama tại dự án 52 Lĩnh Nam, Hà Nội, Luật sư Hoàng Văn Tùng (Văn Phòng luật sư Trung Hòa – Cầu Giấy, Hà Nội) cho rằng, việc huy động vốn tới 95% bất kể đến giai đoạn nào của dự án mà người mua nhà - khách hàng chưa nhận bàn giao nhà là trái với quy định của pháp luật. Tại khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định: "Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng".
 |
| Theo LS Tùng, khách hàng của Lilama không nên vội kiện cáo vì cả hai đều chịu thiệt thòi khi ra tòa.. |
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 23 của Nghị định 02 ban hành ngày 05/01/2006 về quy chế khu đô thị mới cũng quy định rất rõ: “Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động vốn, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức”.
Hợp đồng góp vốn, rồi đến hợp đồng bán nhà sau này của Lilama cũng xuất phát từ việc huy động vốn trái pháp luật. Theo phân tích của Luật sư Tùng, nếu vi phạm về huy động vốn, bàn giao nhà chậm tiến độ chủ đầu tư là bên có lỗi trong hợp đồng và phải bồi thường. Khi đưa vụ việc ra Tòa án, hợp đồng với những điều khoản vi phạm sẽ bị tuyên vô hiệu một phần hay toàn bộ. Lúc này khách hàng lại là người thiệt thòi vì tòa sẽ phán quyết hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi phải bồi thường. Việc trả lại tiền cho khách so với thời điểm khách nộp cho chủ đầu tư, khách hàng sẽ chịu thiệt. Không chỉ vậy, một số khách hàng còn mua căn hộ với giá chênh lệch vài trăm triệu đồng và mua lại của người khác với giá thỏa thuận đắt hơn giá hợp đồng. Khi hợp đồng không còn hiệu lực khách chỉ được trả lại phần tiền trong hợp đồng đã thu.
Khách mua nhà "thiệt đơn, thiệt kép" "Trong trường hợp này, khách hàng chưa nên khởi kiện chủ đầu tư vì chúng ta phải cân nhắc đến cái được và chưa được" – Luật sư Tùng nhấn mạnh. Trao đổi về việc chủ đầu tư điều chỉnh lại thiết kế tòa nhà và diện tích căn hộ, trong điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì khách hàng và chủ đầu tư có quyền thỏa thuận với nhau về phần giá trị diện tích tăng thêm. “Nếu không thỏa thuận được mà phải đưa ra tòa án giải quyết, phán quyết của tòa án thế nào khách hàng cũng "thiệt đơn thiệt kép". Trong trường hợp này tiến thoái lưỡng nan, khách hàng đóng thêm tiền ký vào phụ lục hợp đồng thì vẫn không đúng quy định bởi bản thân hợp đồng ký ban đầu đã vi phạm pháp luật”, Luật sư Tùng nhận định. Theo đánh giá của Luật sư Tùng, nếu khách hàng đóng thêm tiền, nhiều người không có tiền, hoặc nếu có thì trong thời điểm thị trường bất động sản khá trầm lắng như hiện nay, việc đầu tư này chưa chắc đã có hiệu quả cao. Trường hợp này chỉ có người có nhu cầu thực sự mới chịu ký phụ lục tăng thêm đó. Trong khi đó, nếu việc điều chỉnh lại thiết kế tòa nhà và diện tích căn hộ chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép mà đã tiến hành thi công, tiếp tục thu thêm tiền của khách hàng... chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Trường hợp này nếu tố cáo theo hình sự hoặc mọi sự phản đối của khách hàng đều có nguy cơ dự án bị đình trệ hay đổ bể thì khách hàng cũng chịu rủi ro vì họ đều ở chung một con thuyền. Với kinh nghiệm nhiều năm giải quyết các vấn đề kiện tụng đất đai, luật sư Tùng khuyên: “Trong mọi trường hợp xảy ra, nhất là những vấn đề xung đột lợi ích, theo kinh nghiệm giải quyết của tôi khách hàng cần đoàn kết với nhau. Cùng nhau đưa ra ý kiến chung và thương thảo với chủ đầu tư là hợp lý nhất. Dù cho có kiện ra tòa án đi nữa cũng chỉ là để chủ đầu tư nhìn nhận lại về uy tín trên thương trường và đạo đức kinh doanh. Nhiều dự án khi khởi kiện chủ đầu tư đã chấp nhận ngay ở giai đoạn tiền tố tụng, đó là thành công. Nhưng nếu việc giằng co về lợi ích đi quá xa thì việc chủ đầu tư thiệt hại càng nhiều, càng chậm tiến độ hoặc có nguy cơ đổ bể thì khách hàng là người thiệt đầu tiên.
Khách mua nhà "thiệt đơn, thiệt kép" "Trong trường hợp này, khách hàng chưa nên khởi kiện chủ đầu tư vì chúng ta phải cân nhắc đến cái được và chưa được" – Luật sư Tùng nhấn mạnh. Trao đổi về việc chủ đầu tư điều chỉnh lại thiết kế tòa nhà và diện tích căn hộ, trong điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì khách hàng và chủ đầu tư có quyền thỏa thuận với nhau về phần giá trị diện tích tăng thêm. “Nếu không thỏa thuận được mà phải đưa ra tòa án giải quyết, phán quyết của tòa án thế nào khách hàng cũng "thiệt đơn thiệt kép". Trong trường hợp này tiến thoái lưỡng nan, khách hàng đóng thêm tiền ký vào phụ lục hợp đồng thì vẫn không đúng quy định bởi bản thân hợp đồng ký ban đầu đã vi phạm pháp luật”, Luật sư Tùng nhận định. Theo đánh giá của Luật sư Tùng, nếu khách hàng đóng thêm tiền, nhiều người không có tiền, hoặc nếu có thì trong thời điểm thị trường bất động sản khá trầm lắng như hiện nay, việc đầu tư này chưa chắc đã có hiệu quả cao. Trường hợp này chỉ có người có nhu cầu thực sự mới chịu ký phụ lục tăng thêm đó. Trong khi đó, nếu việc điều chỉnh lại thiết kế tòa nhà và diện tích căn hộ chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép mà đã tiến hành thi công, tiếp tục thu thêm tiền của khách hàng... chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Trường hợp này nếu tố cáo theo hình sự hoặc mọi sự phản đối của khách hàng đều có nguy cơ dự án bị đình trệ hay đổ bể thì khách hàng cũng chịu rủi ro vì họ đều ở chung một con thuyền. Với kinh nghiệm nhiều năm giải quyết các vấn đề kiện tụng đất đai, luật sư Tùng khuyên: “Trong mọi trường hợp xảy ra, nhất là những vấn đề xung đột lợi ích, theo kinh nghiệm giải quyết của tôi khách hàng cần đoàn kết với nhau. Cùng nhau đưa ra ý kiến chung và thương thảo với chủ đầu tư là hợp lý nhất. Dù cho có kiện ra tòa án đi nữa cũng chỉ là để chủ đầu tư nhìn nhận lại về uy tín trên thương trường và đạo đức kinh doanh. Nhiều dự án khi khởi kiện chủ đầu tư đã chấp nhận ngay ở giai đoạn tiền tố tụng, đó là thành công. Nhưng nếu việc giằng co về lợi ích đi quá xa thì việc chủ đầu tư thiệt hại càng nhiều, càng chậm tiến độ hoặc có nguy cơ đổ bể thì khách hàng là người thiệt đầu tiên.
Độc giả phát hiện ra những vi phạm trong kinh doanh, huy động vốn trái pháp luật thuộc các dự án của Lilama xin gửi về địa chỉ: toasoan@giaoduc.net.vn, hoặc BẤM VÀO ĐÂY để phản hồi!
P.T
